Инвестиционное соглашение чем регламентируется. Заключаем инвестиционный контракт

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее - ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор - это договор, в котором одна сторона - инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это - обязательное условие), а вторая - заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!
Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики - это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

. Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

. Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

. Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

. Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап - месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
Счета-фактуры.
Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

	ОАО Сбербанк России	ОАО ВТБ	ОАО Балтинвестбанк
Срок кредитования	3-7 лет; с поддержкой государства - 10 лет

	Рубли, ин.валюта	Рубли, ин.валюта	Рубли, ин.валюта
Собственные средства	Не менее 30%	Не менее 30%	Не менее 30%
	Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы		Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы
	Юр. лицо - резидент	Юр.лицо - резидент	Юр.лицо - резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
Произошла несогласованная перепланировка помещений.
Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир , а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог - обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор - он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором - в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).

ИНВЕСТИЦИОННОЕ СОГЛАШЕНИЕ №

г. Саров "___" _________ 2006 года

Администрация города Сарова, в дальнейшем именуемая «Администрация» , действующего на основании Устава г. Сарова, с одной стороны, и

"____________________", в дальнейшем именуемое «Субъект инвестиционной деятельности », в лице __________________________, действующего на основании _______________________________, с другой стороны, именуемые в дальнейшем стороны, заключили настоящее инвестиционное соглашение (далее – соглашение) о следующем:

1. Предмет соглашения

1.1. Настоящее Соглашение определяет взаимоотношения Администрации и «_______________________» по реализации на территории города Сарова инвестиционного проекта «название проекта».

1.2. Настоящее Соглашение заключено сторонами с целью взаимовыгодного, долгосрочного сотрудничества и объединения усилий сторон, направленных на создание благоприятных условий для развития и реализации на территории города Сарова инвестиционной деятельности в отношении объекта инвестирования.

2. Краткая характеристика инвестиционного проекта

2.1. Наименование объекта инвестирования : ___________________________ .

2.2. Местонахождение объекта инвестирования1: ________________________ .

2.3. Краткое содержание проекта: ________________________________ .

2.4. Характеристика земельного участка1:

Площадь ______________

Кадастровый номер _______________.

Площадь застройки _________________________________________

Другие характеристики _______________________________________.

2.5. Срок представления утвержденной проектной документации на объект инвестирования с заключением Главгосэкспертизы _____________.

Срок начала строительства _____________________________________________.

Срок завершения работ нулевого цикла строительства ______________________.

Срок окончания строительства и предъявления объекта инвестирования приемочной комиссии для разрешения на ввод в эксплуатацию ___________________.

2.6. Объем инвестиций: согласно расчетам, приведенным в бизнес-плане, общий объем инвестиций составляет ___________рублей.

Инвестиции направляются:

на строительство в размере _________________ руб.

на приобретение оборудования (включая расходы на строительно-монтажные и пуско-наладочные работы по его вводу в эксплуатацию) и технологии в размере _____________________ руб.,

на прочие цели, в размере _______________руб.

Инвестиции осуществляются по следующему графику:

	Сумма инвестиций (в рублях)

Иные мероприятия по проекту ___________________________________

2.7. Оказываемые услуги / объем выпускаемой продукция (в тыс. руб):

Виды продукции

2.8. Срок ввода законченного строительством объекта в соответствии с проектной мощностью _____________.

2.9. Социальная и бюджетная эффективность проекта

В результате реализации проекта предусмотрено создание ______рабочих мест, со средней заработной платой по проекту в размере _______ руб.

Бюджетный эффект от реализации проекта за период срока действия инвестиционного соглашения для бюджета г. Сарова будет составлять ____тыс. рублей, согласно данным приложения 1 к настоящему соглашению.

2.10. Срок окупаемости проекта: _____мес.

3. Права субъекта инвестиционной деятельности

3.1. Субъект инвестиционной деятельности в рамках реализации проекта « название проекта » имеет право на:

§ Рассрочку платежа при приобретении права аренды по результатам конкурса (на срок не более лет (года));

§ Предоставление в приоритетном порядке права на возмещение из бюджета г. Сарова части процентной ставки по кредитам, полученным в кредитных организациях, для реализации инвестиционного проекта «название проекта» .

§ Получение нефинансовых мер муниципальной поддержки в том числе:

а) Получение ходатайства о поддержке его инвестиционного проекта для представления в региональные органы государственной власти РФ (по заявлению субъекта инвестиционной деятельности);

б) Размещение позитивной информации о субъекте инвестиционной деятельности;

в) Помощь в создании инфраструктуры бизнеса в соответствии с городской программой развития бизнеса.

3.2. Субъект инвестиционной деятельности обладает правом обращения в региональные органы власти с целью получения мер государственной поддержки инвестиционной деятельности на территории Нижегородской области .

3.3. Субъект инвестиционной деятельности вправе передать свои права и обязанности по настоящему соглашению, а также свои права на объект строительства другому лицу в соответствии с пунктом 4.6. настоящего соглашения.

4. Обязанности субъекта инвестиционной деятельности

4.1. Субъект инвестиционной деятельности обязуется выполнить инвестиционный проект в соответствии с пунктами 2., 2.8-2.9. настоящего соглашения.

Уменьшение объема инвестиций допускается по согласованию с Администрацией.

При увеличении субъектом инвестиционной деятельности объема инвестиций сумма превышения компенсации Администрацией не подлежит.

4.2. Допускать представителей Администрации и иных лиц, привлеченных Администрацией для осуществления проверок реализации инвестиционного проекта, в соответствии с подпунктом 2 пункта 5.1. настоящего соглашения.

4.3. Субъект инвестиционной деятельности обязан производить уплату в полном объеме текущих налоговых платежей в бюджетную систему Российской Федерации.

4.4. Инвестор обязан, не позднее 10 дней с момента окончания периода, установленного для сдачи бухгалтерской и налоговой отчетности по итогам полугодия и отчетного года, предоставлять в Администрацию следующие документы:

1) отчет о ходе реализации инвестиционного проекта, в том числе о фактическом бюджетном эффекте от реализации инвестиционного проекта, вложении инвестиций в инвестиционный проект, удельном весе выручки от реализации инвестиционного проекта, социальных показателях реализации инвестиционного проекта, фактических налоговых и неналоговых платежах в бюджет города Сарова (по форме, согласно приложениям 2, 3, 4, 5, 6 к настоящему соглашению)

§ статистической отчетности (форма П-4 "Сведения о численности, заработной плате и движении работников");

§ налоговой отчетности, заверенные налоговой инспекцией (расчет либо декларацию) по налоговым платежам в бюджет города Сарова, по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование (для лиц, производящих выплаты физическим лицам).

4.6. Инвестор обязан получить согласие Администрации на передачу своих прав и обязанностей по настоящему соглашению, а также прав на объект строительства другому лицу.

5. Права Администрации

5.1. В целях контроля Администрация вправе:

1) требовать и получать от субъекта инвестиционной деятельности в установленные сроки и в полном объеме документы, указанные в пункте 4.4., 4.5. настоящего соглашения и информацию о ходе реализации инвестиционного проекта, выполнении обязательств по настоящему соглашению;

2) проводить проверку финансовых, технологических и временных параметров, в том числе с привлечением к проведению проверок уполномоченных организаций, а также консультантов и экспертов.

6. Обязанности Администрации

6.1. Администрация, в пределах компетенции и полномочий, обязана обеспечить субъекту инвестиционной деятельности необходимое содействие при реализации его прав, установленных настоящим соглашением.

6.2. Администрация обязана осуществлять контроль за выполнением субъектом инвестиционной деятельности инвестиционного проекта.

6.3. По обращению субъекта инвестиционной деятельности Администрация обязана оформить документ о поддержке инвестиционного проекта субъекта инвестиционной деятельности.

7. Срок соглашения

7.1. Настоящее соглашение заключено сроком на ___ лет (год).

7.2. Настоящее соглашение действует до полного исполнения сторонами принятых на себя по настоящему соглашению обязательств.

8. Ответственность сторон

8.1. Администрация вправе в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть соглашение, в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения субъектом инвестиционной деятельности обязательств, предусмотренных пунктами 4.1. – 4.6. настоящего соглашения, а также в случае расторжения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу _____________________ кадастровый № ___________, предупредив его не менее чем за один месяц.

8.2. Администрация вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств , предусмотренных пунктами 4.1. – 4.6. настоящего соглашения, потребовать от субъекта инвестиционной деятельности уплаты штрафа в размере 100 МРОТ.

9. Изменение и досрочное расторжение соглашения

9.1. В случае неисполнения одной из сторон обязательств по настоящему соглашению соглашение может быть расторгнуто в установленном законом порядке с предварительным уведомлением другой стороны.

9.2. Настоящее соглашение может быть изменено, либо дополнено по соглашению сторон.

10. Форс-мажор

10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему соглашению, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего соглашения, которые стороны не могли предвидеть, предотвратить разумными мерами. К таким обстоятельствами относятся: стихийные бедствия (пожары, наводнения, землетрясения, ураганы, эпидемии и т. п.), бунты, гражданские волнения, восстания, войны, забастовки, а также запретительные акты органов.

10.2. Сторона, оказавшаяся не в состоянии исполнить обязательства по настоящему соглашению в силу наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана в 10-дневный срок после наступления обстоятельств непреодолимой силы уведомить об этом другую сторону в письменной форме.

Факты, изложенные в уведомлении, должны быть подтверждены Торгово-промышленной палатой Нижегородской области, если они не являются общеизвестными.

Неуведомление или несвоевременное уведомление о наступлении обстоятельств непреодолимой силы лишает сторону права ссылаться на указанные обстоятельства как на форс-мажорные.

10.3. Если одна из сторон окажется не в состоянии выполнить принятые на себя обязательства по настоящему соглашению вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы в течение определенного времени, срок исполнения данных обязательств переносится на срок действия обстоятельств непреодолимой силы.

11. Заключительные положения

11.1. Разногласия и спорные вопросы, возникающие в связи с исполнением настоящего соглашения, разрешаются путем переговоров. Если разногласия и спорные вопросы не будут разрешены сторонами в течение трех месяцев, они разрешаются в Арбитражном суде Нижегородской области.

11.2. Настоящее соглашение составлено в 2-х (двух) экземплярах равной юридической силы, по одному для каждой из сторон.

11.3. Настоящее соглашение действует с даты подписания до ___/___/___

11.4. Бизнес-план инвестиционного проекта является приложением 7 к данному соглашению.

11.5. Все изменения и дополнения оформляются письменно и являются неотъемлемой частью настоящего соглашения.

1 Данные вносятся в соответствии с постановлением главы администрации о назначении конкурса на право заключения договора аренды земельного участка под проектирование и строительство

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Инвестор », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик-Застройщик », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Инвестиции – собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

1.2. Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.

1.3. Проект – необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ.

1.4. Результат инвестиционной деятельности (объект) – культурный центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с Проектом.

1.5. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.

1.6. Работы – весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.7. Земельный участок – участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый №____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.

1.8. Проектная документация – исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.

1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности – сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и выплатить Заказчику-Застройщику вознаграждение. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности.

2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному Инвестором в настоящем Договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

3.1. Размер инвестиций по настоящему Договору составляет рублей.

3.2. Инвестиции направляются на реализацию Проекта в сроки, установленные Графиком финансирования, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для реализации Проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Проекта.

3.4. Размер инвестиций, установленный п.3.1 настоящего Договора, может быть увеличен в следующих случаях: .

3.5. Увеличение размера инвестиций производится на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами.

3.6. За выполнение Заказчиком-Застройщиком работ и выполнение поручений по настоящему Договору Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в размере рублей.

3.7. Вознаграждение, установленное п.3.6 настоящего Договора, выплачивается в соответствии с Графиком выплаты вознаграждения, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления суммы вознаграждения на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Инвестор обязан :

4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему Договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим Договором, а также выплачивать вознаграждение Заказчику-Застройщику в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.

4.1.2. В -дневный срок после подписания настоящего Договора передать Заказчику-Застройщику утвержденный Инвестором Проект в составе: .

4.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.

4.1.4. Назначить представителей для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством объекта.

4.1.5. Осуществить приемку объекта от Заказчика-Застройщика по настоящему Договору путем подписания акта приема-передачи.

4.1.6. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

4.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

4.2. Инвестор имеет право :

4.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества, выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-Застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.

4.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.

4.2.3. С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.

4.3. Заказчик-Застройщик обязан :

4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции, обеспечить реализацию Проекта, в том числе:

обеспечить подготовку строительной площадки;
организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить процесс строительства материалами и оборудованием;
обеспечить надлежащее выполнение привлеченными Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;
управлять строительством, осуществлять контроль за его ходом в строгом соответствии с Проектом и условиями настоящего Договора, в соответствии со СНиП, техническими регламентами, иными правилами производства строительно-монтажных работ;
произвести оплату работ Подрядчикам и оплату иных необходимых работ и услуг;
координировать деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций.

Для выполнения проекта Заказчик-Застройщик обязан обеспечить выполнение Подрядчиками следующих видов работ:

строительные работы (общестроительные работы ниже отметки «0», общестроительные работы выше отметки «0»);
отделочные работы;
устройство сетей внутренних коммуникаций: отопление, вентиляцию, узел управления, сантехнические работы ниже отметки «0», сантехнические работы выше отметки «0», электроснабжение;
устройство сетей наружных коммуникаций: теплосети, сети холодного и горячего водоснабжения;
обустройство подъездных путей к объекту, благоустройство территории.

4.3.2. Обеспечить доступ Инвестора на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества, выполняемых Подрядчиками работ в сопровождении представителя Заказчика-Застройщика. Своевременно извещать Инвестора о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Заказчика-Застройщика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Заказчиком-Застройщиком своих обязательств по настоящему Договору.

4.3.3. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и его сдачу приемочной комиссии.

4.3.4. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Инвестору по акту приема-передачи.

4.3.5. В ходе передачи результата инвестиционной деятельности обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.

4.3.6. Передать Инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у Заказчика-Застройщика, для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.

4.3.7. Осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, исполнять требования, предъявляемые государственными органами и органами местного самоуправления, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации.

4.3.8. Осуществить контроль за порядком и объемом направления инвестиций Инвестором в соответствии с условиями настоящего Договора. Использовать средства, получаемые от Инвестора, по целевому назначению.

4.3.9. Обеспечить ежеквартально, не позднее числа месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставление Инвестору отчета о выполнении настоящего Договора.

4.3.10. Выполнить иные обязанности, возложенные на него настоящим Договором.

4.4. Заказчик-Застройщик вправе :

4.4.1. Требовать от Инвестора исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.

4.4.2. Определять в соответствии с настоящим Договором и проектом объемы и конкретные направления использования инвестиций.

4.4.3. Привлекать Подрядчиков для выполнения работ.

4.4.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ.

4.4.5. С согласия Инвестора передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.

5. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИНВЕСТОРУ РЕЗУЛЬТАТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ОБЪЕКТА)

5.1. Срок осуществления Проекта составляет и исчисляется со дня передачи Инвестором Заказчику-Застройщику Проекта (п.4.1.2 настоящего Договора). В случае необходимости этот срок может быть продлен Сторонами на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами. Сроки выполнения отдельных видов работ по строительству Объекта, сроки завершения определенных этапов по настоящему Договору устанавливаются в Графике производства работ.

5.2. По окончании реализации Проекта и при готовности объекта к передаче Заказчик-Застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору результата инвестиционной деятельности (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

5.3. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности.

5.4. После передачи объекта Инвестору Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок.

5.5. Свидетельством качества передаваемого Инвестору результата инвестиционной деятельности, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, Проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию.

5.6. При принятии результата инвестиционной деятельности Инвестор обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту (п.5.5 настоящего Договора).

5.7. При обнаружении недостатков в течение установленного п.5.6 настоящего Договора срока Инвестор имеет право обратиться к Заказчику-Застройщику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в срок после получения письменного заявления Инвестора.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения Инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему Договору, установленных Графиком финансирования, Заказчик-Застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Инвестором.

6.3. Риск последствий повреждения или гибели результата инвестиционной деятельности переходит от Заказчика-Застройщика к Инвестору при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору (п.5.2 настоящего Договора).

6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.

6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Заказчик-Застройщик предоставляет Инвестору .

6.7. Заказчик-Застройщик несет ответственность за несоответствия объекта Проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.

6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком-Застройщиком обязанностей по настоящему Договору Инвестор вправе предъявить Заказчику-Застройщику требование .

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в реализации Проекта, считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

8. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.

8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.

8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.

8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п.8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более , любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ) ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.

9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны и один для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.

10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.

10.3. Оформление права собственности на объект не входит в предмет настоящего Договора.

10.4. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленная по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считается полученной Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.

10.5. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.

10.6. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами – как письменные, так и устные – признаются утратившими свою силу.

10.7. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Инвестор

Заказчик-Застройщик Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Инвестор _________________

Заказчик-Застройщик _________________

С помощью инвестиционного договора компания предоставляет средства на развитие какого-либо бизнеса, строительного проекта и т. д. В чем особенности правового регулирования инвестиционных контрактов.

Договор инвестирования: в чем сложности правового регулирования

Нередко молодые компании или начинающие предприниматели привлекают на стартовом этапе крупных партнеров. Это делают, чтобы получить средства на развитие компании. Также средства могут понадобиться в ходе строительства какого-либо объекта или для других целей. Когда речь идет о финансовой поддержке проекта, стороны заключают между собой инвестиционный договор. Этому термину также соответствуют термины «договор инвестирования» или «инвестиционный контракт».

Документ представляет собой соглашение о предоставлении средств или имущества для поддержки какого-либо проекта. Участники сделки договариваются, в каком объеме и на каких условиях инвестор окажет поддержку. Однако в ГК РФ инвестиционный договор отдельно не описали. Согласно п. 2 о свободе договора участники делового оборота вправе заключать соглашения , не поименованные в кодексе. К подобным договорам относят в том числе инвестиционные.

Инвестиционный контракт – это соглашение, которое квалифицируют по его содержанию

Когда разрабатывают инвестиционный договор между физическими лицами, между компаниями или при ином составе участников сделки, нужно сделать акцент на его отличительные признаки. Пленум ВАС РФ в п. 5 указал, что для определения характера правоотношений суд анализирует суть договора. Его природу определяют со содержанию документа. В том числе суд учтет, как именно описали предмет сделки, а также каком объем прав и обязанностей получила каждая из сторон.

В данном случае примером договора инвестирования может послужить соглашение о вложениях в бизнес. В зависимости от того, какие условия стороны включат в документ, суд может определить его как:

договор о совместной деятельности,
договор инвестиционного товарищества,
договор целевого займа и т. п.

Что касается формы договора инвестирования, следует опираться на общие требования закона. Из-за отсутствия специального регулирования могут быть затруднения с согласованием существенных условий договора инвестирования. Нужно максимально точно определить предмет такой сделки. Чтобы не было сомнений в заключенности договора, ориентируйтесь на тип договоров, наиболее близкий по сути к данному соглашению.

Инвестиционные договоры применяют в различных сферах деятельности

Инвестиционные договоры – это тип соглашений, правовое регулирование которых зависит от сути сделки. В каждом отдельном случае договор классифицируют индивидуально, сообразно условиям. С одной стороны, действуют общие нормы договорной работы. С другой, конкретные правила и ограничения зависят от сферы деятельности, в которой заключают соглашение. Например, в строительстве на такое соглашение распространяется действие об инвестиционной деятельности.

Договор инвестирования между физическими и юридическими лицами в сфере строительства квалифицируют как соглашение о продаже

Что такое договор инвестирования применительно к строительству , и как работает правовое регулирование, можно проиллюстрировать примером. Стороны планируют построить новое здание и заключают соглашение о финансовой поддержке проекта. Возможен инвестиционный договор между физическими и юридическими лицами. Согласно ч. 2 ст. 4 закона № 39-ФЗ в таком договоре могут принять участие:

физические лица;
компании;
образования, которые возникли на основе договора о совместной деятельности и обладают статутом юридического лица;
группы юридических лиц;
госорганы или органы местного самоуправления;
иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Пленум ВАС РФ в сделал выводы, которые касаются инвестиционных контрактов, это нужно учесть при подготовке. В п. 4 постановления № 54 суд подчеркнул , что в случае спора потребуется:

установить правовую природу соглашения;
разрешать конфликт с опорой на главу ГК РФ № 30, № 37, № 55 или иную, в зависимости от содержания.

То есть из-за отсутствия специального регулирования и определения инвестиционного договора суд будет квалифицировать его как договор о продаже будущей недвижимости, простого товарищества, долевого участия в строительстве или другой. По общему правилу такой инвестиционный договор расценивают как договор купли-продажи будущей недвижимости.