→ Техническая экспертиза зданий
Обоснование необходимости капитального ремонта старого жилищного фонда Ленинграда
Жилищный фонд центра Ленинграда, как и любого другого города, необходимо максимально сохранить, так как вместе с многочисленными памятниками он представляет собой шедевр русского зодчества. В старой застройке на обоих берегах Невы регулярная планировка широких улиц и проспектов сочетается с живописным очертанием гранитных набережных рек и каналов.
В Ленинграде свыше ста зданий связаны с именем И. Ленина, много жилых домов связано с различными этапами революционно-освободительного движения в России. На многих жилых домах укреплены мемориальные доски, посвященные событиям и деятелям русской военной истории, поэтам, писателям, художникам, ученым и исследователям. Проблема в том, что основная масса домов старого фонда прослужила свой нормативный срок, в результате чего утрачена первоначальная надежность строительных конструкций. На снижение конструктивной надежности оказали разрушительное влияние гражданская и Великая Отечественная война. Старые жилые дома имеют значительный моральный износ; квартиры тех домов, в которых не было комплексного капитального ремонта, не отвечают современному уровню благоустройства и заселены коммунально.
Центральные исторические районы Ленинграда на начало 1980-х годов занимают около 10% городской территории, в них сосредоточено около 20% всего жилищного фонда и проживает около 800 тыс. человек. Сохранение старых жилых домов практически возможно только при проведении комплексного капитального ремонта.
Понятия сохранения старых жилых домов и жилой площади неидентичны. В связи с непрерывным повышением материального благосостояния населения и улучшением жилищных условий за счет предоставления квартир в новостройках численность проживающего в старом жилищном фонде населения за последние 20 лет сократилась вдвое, жилая площадь за это время уменьшилась только на 25%, а число домов - на 1,5%. Тенденция к сокращению численности населения в старых жилых домах и абсолютное уменьшение жилой площади в них на будущее сохранится, но ее необходимо регулировать. При этом большая ответственность ложится на технических экспертов, представляющих информацию о конструктивной надежности и условиях, при которых может осуществляться дальнейшая эксплуатация старых домов.
Объективными причинами уменьшения жилой площади в старом фонде являются: повышенная плотность застройки, неизбежный снос домов, не поддающихся капитальному ремонту, расширение предприятий сферы обслуживания за счет жилой площади первых этажей, частичная передача жилых домов под административные и другие цели, расселение некоторых домов, расположенных в санитарно-защитной зоне крупных промышленных предприятий, убыль жилой площади за счет градостроительных мероприятий.
За последние десятилетия можно проследить неуклонное увеличение жилой площади, приходящейся на одного человека. Тенденции снижения нежилой площади в центральных районах за этот же период не отмечается. Причины стабильности и даже некоторого роста нежилой площади объясняются тел, что для учреждений культурно-бытового обслуживания населения и других в настоящее время используют площадь нижних этажей жилых домов, в которых раньше были квартиры, а по современным нормам эта площадь к жилью непригодна. Кроме того, часть жилищного фонда, возведенного до революции, не может быть модернизирована для современного жилья - это дома IV группы, а для учреждений такие строения годятся.
Во многих старых нежилых домах до 10-15 и/о площади прежде использовалось под жилье, в некоторых из них часть жилья сохранилась до сих пор. Как правило, небольшой процент жилой площади, рассредоточение вклинившейся в административное здание, оказывает отрицательное влияние на функциональную деятельность последнего. Качество квартир в таких домах обычно плохое и перепланировать их нельзя, так как это влечет за собой необоснованную реконструкцию административного здания.
Тенденции, о которых сказано, несмотря на их закономерность, не могут не регулироваться. Функция жилища должна быть максимально сохранена в центральных районах. Известна неблагоприятная социальная обстановка в центрах городов, где дело обстоит иначе.
Из материалов технической экспертизы следует, что в Ленинграде есть все условия для того, чтобы в XXI в. сохранить основную массу старых жилых домов. На это, в числе прочих достоинств этих домов, указывает их этажность. Уже в конце XIX в. дома в 3 этажа и выше в бывшей столице составляли 39% от числа всех строений, а в следующем по размерам городе - Москве - всего 4,7%. В Жилищном законодательстве Союза ССР и союзных республик указывается, что государственные организации обязаны заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства. Особенно это относится к старому фонду. Материальная оценка сохранившегося жилищного фонда в историческом центре города определяется суммой около 2 млрд. руб. Устаревшие общегородские сети инженерного обеспечения в центральных районах необходимо перекладывать независимо от того, больше или меньше будет ремонтироваться жилой площади.
Накопленный опыт ремонта многоэтажных кирпичных домов, в результате которого создаются комфортабельные квартиры, убедительно свидетельствует о необходимости продолжения и дальнейшего совершенствования деятельности в этом направлении.
Достигнутый в Ленинграде к 1980-м годам организационно-технический уровень капитального ремонта жилого фонда - результат его планомерного совершенствования и динамичного развития, содержание основных этапов которого заключается в следующем:
- 40-е годы - послевоенное восстановление, в течение которого в основном были ликвидированы колоссальные разрушения периода блокады. Тысячи домов приведены в состояние, пригодное для проживания;
- 50-е годы - десятилетие выборочного капитального ремонта, в течение которого была решена задача ликвидации аварийности и подготовлена материально-техническая база к переходу на комплексный капитальный ремонт. В это же время была проведена сплошная газификация жилищного фонда и начаты работы по переводу домов с печного отопления на центральное;
- 60-е годы - период комплексного капитального ремонта, объектами которого являлись, как правило, отдельные дома, неотложно нуждающиеся в этом;
- 70-е годы - период комплексного капитального ремонта домов групповым методом с постепенным переходом к реконструкции в масштабах крупных жилых образований: кварталов, микрорайонов, магистралей.
Комплексный капитальный ремонт домов обеспечивает успешное решение всей совокупности градостроительных проблем по одновременному устранению как физического, так и морального износа каждого дома в отдельности и тем самым способствует постепенному преобразованию всей жилой среды старой застройки.
Техническая проблема сохранения основной массы жилых домов решается путем восстановительного ремонта незаменяемых частей зданий (фундаментов, стен) и замены изношенных конструкций (деревянных перекрытий, перегородок, лестниц и крыш) долговечными бетонными и железобетонными, что обеспечивает необходимую конструктивную равнопрочность зданий и эксплуатационную надежность их службы еще на один нормативный срок.
Комплексный капитальный ремонт позволяет успешно решать и главную, социальную, проблему старого жилищного фонда по коренному преобразованию жилищно-бытовых условий проживания:
- создание новых квартир, по комфортности отвечающих современным требованиям, обеспечивает улучшение жилищных условий населения;
- расширение существующих и создание новых встроенных учреждений; рациональное размещение их в микрорайоне обеспечивает улучшение уровня и качества коммунально-бытового обслуживания населения;
- разуплотнение внутриквартальной застройки, благоустройство и озеленение дворовых территорий повышают санитарно-гигиенические качества жилых квартир и улучшают условия проживания населения.
Дальнейшим этапом в области планомерного капитального ремонта и реконструкции должны стать 1980-1990-е годы. Накопленный опыт нацеливает на необходимость продолжения совершенствования деятельности технических экспертов по всестороннему изучению объектов ремонта для подготовки исчерпывающих сведений не только о техническом состоянии и моральном износе каждого дома, но и художественной, исторической их ценности и на этой основе подготовки соответствующих рекомендаций по ремонту и реконструкции.
Сложность подготовки рекомендаций в том, что в центральных районах сосредоточено свыше 500 памятников архитектуры, находящихся под охраной государства, это превращает весь центр в памятник градостроительного искусства. Непродуманная перестройка старых домов может нарушить сложившуюся гармонию застройки. При этом ответственность технических экспертов за свои рекомендации далеко выходит за рамки административной.
Было бы проще всего, остерегаясь этой ответственности, затормозить темпы капитального ремонта и направить усилия на углубление исследований, но данные натурного обследования строительных конструкций указывают на обратное: надо не замедлять, а наращивать объемы массового капитального ремонта старых жилых домов. У нас в стране установлен усредненный нормативный срок службы кирпичных стен обычных жилых домов 125 лет, в Бельгии-150, во Франции-100, Венгрии-100, Польше -90-130, Швеции-100. Сроки службы старых домов на исходе, а остальных надземных конструкций еще меньше.
Обобщением материалов технической экспертизы старых жилых домов Ленинграда подтверждается обоснованность усредненных нормативных сроков службы надземных строительных конструкций, несмотря на то, что самые заурядные с конструктивной точки зрения кирпичные дома, успешно эксплуатируются 200 лет и будут также эксплуатироваться в третьем тысячелетии.
Необходимость комплексного капитального ремонта и реконструкции основной массы старых жилых домов Ленинграда диктуется не только утратой первоначальной надежности строительных конструкций. При этом решается сложная социальная проблема предоставления каждой семье отдельной благоустроенной квартиры. Реализация социальной программы в области улучшения жилищных условий в старом фонде может быть обеспечена только путем коренной модернизации при комплексном капитальном ремонте со сплошной заменой перекрытий.
До проведения ремонта в отдельных зданиях при наличии положительных заключений технической экспертизы возможен раздел больших квартир на мелкие с частичным повышением Уровня благоустройства. Такие объекты ремонта включаются в пятилетнюю адресную программу. Трудности в проведении этого вида ремонта заключаются в отсутствии нормативов на проектирование и проведение работ.
— постановление АСМосковского округа от19.09.14 №А40-116450/13. Демонтаж и замена элементов и систем помещения направлены на восстановление его функционального назначения и не являются капитализируемыми работами (разд. III, V, VI, VIII, XI, XII, XIII, XIV прил. 8);— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от10.07.14 №А53-17409/2013. Расходы на ремонт по заделке трещин фундамента, стен, перекрытий и крыши, усиление конструкции, оштукатуривание стен, покраска, замена кровли, новое бетонное покрытие полов могут быть учтены для целей налогообложения единовременно;
— постановление ФАС Центрального округа от05.11.13 №А54-7269/2012. Произведена замена изношенных конструкций на более новые и долговечные, замена коммуникаций, частичная перепланировка с увеличением общей площади перегородок до 20 процентов. Инспекция отметила, что выполненные работы привели к увеличению площади помещений. Но суд на основании поэтажных планов сделал вывод, что общая площадь спорных помещений изменилась незначительно за счет использования более современных материалов при строительных работах;
— постановление ФАС Волго-Вятского округа от25.12.13 №А43-32179/2012. Устранены неисправности, здание приведено в состояние, пригодное для эксплуатации, установлены перегородки. Инспекция указала на изменение назначения объекта недвижимости. Суд отметил, что увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, изменения основных технико-экономических показателей здания не произошло;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от01.11.13 №А19-3291/2013. Разборка облицовки стен из фанерной ДСП, перегородок, металлических перемычек, плинтусов, подставок деревянных, шкафных полок, облицовка стен и устройство подвесного потолка из гипсокартона, заделка выбоин в существующих цементных полах; замена деревянных окон на блоки из ПВХ, установка дверных блоков; прокладка трубопроводов отопления; перемонтаж радиаторов отопления; пробивка проемов в кирпичных стенах; ремонт бетонной подготовки; устройство финишной стяжки, изоляции минватами, линолеумных и ковровых покрытий и иные работы являются ремонтными;
— постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от17.05.12 №А81-888/2011. Инспекция указала, что вследствие монтажных работ фактически созданы новые объекты основных средств, без демонтажа старых. Суд учел, что демонтаж до проведения работ был невозможен, поскольку работы осуществлялись на действующем, эксплуатирующемся объекте (разд. ХХприл. 8). Работы отвечают признакам капитального ремонта;
— постановление ФАС Уральского округа от15.09.11 №А76-25924/10. Смена чугунных труб на полиэтиленовые является капитальным ремонтом, а не реконструкцией, функциональное назначение трубопровода не изменилось (разд. ХVI прил. 8);
— постановление ФАС Волго-Вятского округа от12.08.11 №А82-7144/2010. Ремонт полов, кабельных каналов и замена дверных блоков являются капитальным ремонтом (разд. VIприл. 8);
— постановление ФАС Северо-Кавказского округа от11.04.11 №А53-10464/2010. Монтаж новых вентиляционных систем и водопровода отвечает признакам капитального ремонта (разд. XII и XIII прил. 8), а не модернизации или реконструкции. В результате ремонта не произошло совершенствование производства и повышение его технико-экономических показателей, не увеличена пропускная способность трубопроводов;
— постановления ФАС Северо-Кавказского округа от16.02.11 №А32-15838/2010, от11.02.11 №А32-16132/2010. Утепление, шпатлевка, грунтовка, окраска стен, отделка балконов, демонтаж и укладка тротуарной плитки, демонтаж и установка колодцев являются ремонтными работами, их стоимость не капитализируется (разд. IV и XVI прил. 8);
— постановление ФАС Центрального округа от30.12.10 №А68-1971/10. Расходы на ремонт фасада и усиление конструктивных элементов здания относятся к ремонту. Также к текущим относятся расходы на работы, предшествующие ремонту (подготовка плана-проекта, проведение геодезических испытаний), и на перепланировку, связанную с проведением этих работ;
— постановление ФАС Московского округа от03.12.10 №А40-13115/10-114-80. Выполнены работы по демонтажу плит покрытий, обрешетки из бруса, утепления покрытий, выравнивающих стяжек, ограждений кровель, по разборке покрытий кровель из рулонных материалов, обшивке низа галереи, монтажу щитов покрытий, устройству пола, по монтажу прогонов, устройству по фермам настила, по смене окон. Данные работы относятся к ремонту (в частности, разд. IV прил. 8);
— постановление ФАС Волго-Вятского округа от02.11.10 №А82-4702/2009. Административно-производственное здание «превратилось» в культурно-развлекательный центр, произошло изменение количественных параметров (после завершения работ увеличилась общая площадь сдаваемых в аренду помещений). Не изменились площадь, этажность и объем здания. Суд признал, что проведенные работы по своему характеру направлены на восстановление здания и являются ремонтными;
— постановление ФАС Уральского округа от21.09.10 №А47-6070/2008. Указанные в договоре работы по реконструкции являются ремонтными работами, поскольку не вызвали изменения целевого назначения здания проходной (сторожки), не изменились технико-экономические показатели функционирования здания. Произведены демонтаж конструкций на фундаменте, разборка утепления покрытий, разборка кирпичных стен, перекрытий железобетонных, армирование кладки стен и бетонных оснований, кладка перегородок из кирпича, укладка плит и покрытий, смена мелких покрытий из стали и рулонных покрытий, устройство пароизоляции, утепление, стяжка, шпатлевка и огрунтовка, окраска, штукатурка, монтаж каркасов ворот, замена кровли и отопительной системы; установка оконных и дверных блоков, оборудовано подвальное помещение;
— постановление ФАС Московского округа от04.09.09 №А40-94373/08-139-447. Работы по частичной перепланировке, ремонту тамбура, полов, смене воздуховодов, ремонту и частичной замене кладки, замене перегородки и части бетонного основания правомерно отнесены к работам по капитальному ремонту. В результате проведенных работ служебное или технологическое назначение как в целом здания, так и отремонтированного помещения здания не изменилось (разд. II, III, V, XII прил. 8);
— постановление ФАС Московского округа от15.02.10 №А40-95760/08-116-293. В результате произведенных работ демонтировано старое ограждение, установлено и окрашено новое ограждение, осуществлен монтаж калиток и распашных ворот. Поскольку технологическое и служебное назначение ограждения не изменилось, данные работы являются капитальным ремонтом (разд. XXI прил. 8);
— постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от14.07.09 №А40-16205/09-99-33. При замене тип нового покрытия должен соответствовать требованиям норм и технических условий для нового строительства. В рабочих помещениях установлены огнеупорные двери. Для этого произведены вспомогательные работы: снятие наличников, снятие дверных полотен, демонтаж дверных коробок. Также были проведены работы по улучшению косметического и производственного состояния офисных помещений. Работы признаны текущим ремонтом, поскольку не отвечают признакам капитального (разд. VI и VIII прил. 3);
— постановление ФАС Московского округа от26.05.09 №А40-27155/07-98-157. Произведена пробивка проемов в конструкциях из кирпича и установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах, разборка кладки и кладка отдельных участков стен из кирпича, разборка и установка стропил двухскатных, смена обрешетки с прозорами из досок толщиной до 30 мм, разборка металлоконструкций, монтаж перфорированного настила, старой изоляции из минеральной ваты, утепление покрытий плитами из минераловатных плит, установка вентиляционных систем из листовой оцинкованной стали, гидроизоляции герметиком, жалюзийных решеток, дверных блоков и другие строительно-монтажные работы, относящиеся к капитальному ремонту;
— постановление ФАС Северо-Западного округа от17.10.08 №А56-48759/2007. Регулировка систем центрального отопления, смена отдельных секций отопительных приборов и небольших участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах, ремонт и замена в отдельных помещениях регулировочной и запорной арматуры и прочие работы по содержанию относятся к работам текущего ремонта, их стоимость не капитализируется (разд. XIII прил. 3);
— постановление ФАС Западно-Сибирского округа от27.08.08 №А81-461/2008. Осуществленные компанией работы по ремонту трубопровода полностью соответствуют по содержанию капитальному ремонту (разд. XVII прил. 8);
— постановление ФАС Северо-Западного округа от21.05.07 №А56-27115/2006. Кладка перегородок, устройство дополнительных санузлов и вытяжек, ремонтно-отделочные работы (шпаклевка, окраска стен, укладка плитки, устройство подвесных потолков, ремонт дверей) являются капитальным ремонтом
1В статье ставиться вопрос об экономической и социальной эффективности и целесообразности проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. В статье приведены статистические данные состояния жилого фонда города Перми. Рассмотрены основные положения жилищной политики государства и края – изменения, внесенные в жилищный кодекс РФ, а также основные положения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также приведен обзор существующей системы содержания и проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Выделены основные критерии отбора домов для капитального ремонта. Приведены практические примеры обследования многоквартирных жилых домов города Перми, целью которых было определение целесообразности проведения капитального ремонта. Предложены рекомендации организации и эффективному и целесообразному проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов.
техническое состояния
физический и моральный износ
модернизация
капитальный ремонт жилых многоквартирных домов
воспроизводство жилищного фонда
жилищный фонд
1. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края, на 2014-2044 годы, утвержденная Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2014 № 288-п [Электронный ресурс]: доступ из электронного фонда правовой и нормативно-технической документации «Техэксперт».
2. ВСН 58-88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения [Электронный ресурс]: режим доступа: Техэксперт.
3. Евдокименко Н.Л., Ларин С.Н. Проблемы финансового обеспечения капитального ремонта жилищного фонда.// Аудит и финансовый анализ.- №5 - 2009.
4. МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда [Электронный ресурс]: режим доступа: Техэксперт.
5. Методика определения физического износа гражданских зданий [Электронный ресурс]: утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.10.1970 N 404). - Режим доступа: КонсультантПлюс.
6. Сазонов П.А. Экономический анализ инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов: диссертация на соискание учёной степени кандидата экономических наук. - Н. Новгород, 2004г.- 136с.
7. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю (Пермьстат) [Электронный ресурс]: офиц. сайт. - Режим доступа: http://permstat.gks.ru/.
Среди множества проблем и задач, накопившихся в жилищной сфере г. Перми, на первый план выходит проблема капитального ремонта, реконструкции, модернизации и реновации жилищного фонда.
Эта проблема возникла в связи с многолетним недофинансированием капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда и коммунального хозяйства. За прошедшие два десятилетия существенно увеличился износ жилого фонда и коммунальных объектов, что привело к увеличению объемов ветхого и аварийного жилья, снижению надежности, экологической безопасности эксплуатации инженерных систем, повышению текущих расходов на их содержание.
Цель исследования
Целью исследования является обзор существующей системы содержания и проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов, обзор критериев по отбору домов для капитального ремонта и оценка их достаточности для обоснования проведения капитального ремонта жилых многоквартирных зданий.
Результаты исследования
Как показывает статистика за 2013 год, 60,2% площади жилищного фонда Пермского края находится в состоянии от 0 до 30% износа, 33,8% фонда - 31-65% износа; 5,0% и 1,1% - 66-70% и свыше 70% износа соответственно. При этом доля многоквартирных жилых домов со степенью износа 31-65% составляет 57,7%. Доля ветхого и аварийного жилья составляет 4,3% . Необходимо также отметить, что значительная часть жилищного фонда г. Перми не удовлетворяет современным запросам населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства.
В связи с изменениями в Жилищном кодексе РФ в части организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых зданий, властями г. Перми разработана «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края...», по условиям которой в Программу включаются все многоквартирные дома, за исключением домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, и домов, физический износ которых превышает 70% .
Проранжировать жилые дома по степени их изношенности - задача муниципалитета на основании постановления Правительства РФ от 30 июня 2015 года N 657 и постановления Правительства РФ от 29 октября 2014 года N 1115 о техническом мониторинге домов. Кроме того, согласно закону Пермского края от 11.03.2014 № 304-ПК, очерёдность включения многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов определяется на основании данных мониторинга технического состояния многоквартирных домов в соответствии со следующими критериями: 1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) дата последнего проведения капитального ремонта по виду работ (услуг), включённых в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3) физический износ многоквартирного дома, %; 4) полнота поступления взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме за последние три года реализации региональной программы.
В соответствии с нормативными документами, капитальный ремонт определяется как комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем зданий, который приводит к снижению физического износа и повышению эксплуатационных качеств. Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома должен включать устранение неисправностей отдельных частей или полностью изношенных конструкций, восстановление или замену их на более прочные, долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий, за исключением полной замены основных конструкций, к которым относятся все виды стен, каркасы, каменные и бетонные фундаменты. В рамках капитального ремонта может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории .
Важнейшей частью организации капитального ремонта является разра-ботка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремон-та: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения; профилактическо-предупредительный, когда ремонт начинают до появления отказа (для его предупреждения). В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.
Сроки проведения капитального ремонта жилых домов регулируется Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р)). При планировании работ по капитальному ремонту периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий в целом) и рекомендуемым Приложением 3 (для отдельных конструкций и элементов). В указанных приложениях установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации многоквартирных домов, а также отдельных элементов многоквартирных домов, то есть такой срок эксплуатации, по истечении которого необходимо проведение капитального ремонта. К примеру, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш из рулонных материалов составляет 10 лет, из оцинкованной стали - 15 лет, из шифера - 30 лет, из керамической черепицы - 60 лет и т.д. .
Однако, в настоящее время организация капитального ремонта ориентирована, в основном, на аварийно-восстановительные работы.
При новых условиях организации проведения капитального ремонта жилых домов жители, вернее, собственники квартир многоквартирных домов играют не последнюю роль при проведении капитального ремонта дома: без них невозможно будет ни составить смету, ни принять выполненные работы. И, казалось бы, что новая программа капитального ремонта позволит собственникам, пусть и за счет собственных средств, устранить накопленный износ строительных конструкций и инженерных коммуникаций жилого дома, улучшить техническое состояние общего имущества дома и продлить сроки эксплуатации здания. Но и здесь уже выявлены слабые стороны, причем как финансового, так и технического характера.
В перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, согласно региональной программе, входит: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в доме; утепление и (или) ремонт фасада; установление коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления потребления ресурсов; ремонт фундамента.
Многолетний опыт обследования жилых домов показывает, что на территории Перми имеются и такие многоквартирные жилые дома, включенные в программу капитального ремонта, которые не признаны администрацией города аварийными, но фактически несущая способность строительных конструкций этих домов снижена, не обеспечена должная надежность и безопасность и они представляют угрозу для жизни и здоровья граждан. Проведение капитального ремонта общего имущества по программе в таких домах не обеспечит требуемую безопасность здания, а наоборот, может скрыть дефекты и повреждения, требующие иных мер устранения (усиление конструкций или реконструкция здания). Здесь и возникает вопрос о целесообразности проведения капитального ремонта жилого дома.
Эффективность и целесообразность капитального ремонта зданий определяется сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов. Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повы-шении качества и увеличении объема услуг.
Один из примеров, когда нарушение нормативных сроков эксплуатации и несвоевременное выполнение ППР приводят к неутешительным результатам - жилой многоквартирный дом по ул. Карпинского, 5 в Индустриальном районе. Здание 1953 года постройки, двухэтажное, на 30 квартир, с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации исследуемого жилого дома до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет [ВСН]. Периодичность проведения текущих ремонтов должна составлять 3-5 лет. Фактический срок эксплуатации здания составляет 62 года. За период эксплуатации здания капитальных ремонтов не проводили. Частично были заменены стояки и трубопроводы инженерных коммуникаций. Обследование данного жилого дома показало, что проведение капитального ремонта здания не целесообразно по ряду причин.
Во-первых, в строительных конструкциях здания были выявлены дефекты и повреждения, которые свидетельствуют об аварийном техническом состоянии здания, что не обеспечивает безопасное пребывание жильцов в доме. К таким дефектам относятся: сквозные горизонтальные трещины в цокольной части здания, выпучивание и искривление кирпичной кладки цоколя, которые свидетельствуют о горизонтальных смещениях фундамента; вертикальные сквозные трещины в наружных стенах здания, переходящие на перекрытия и внутренние стены, которые свидетельствуют о разделении здания на блоки, имеющие различные деформации; а также прогибы, многочисленные трещины и разрушения штукатурного слоя перекрытий; просадки оснований полов.
Во-вторых, по результатам количественной оценки технического состояния конструкций здания определен физический износ здания, который составляет 59%. Согласно Методике определения физического износа гражданских зданий , существует зависимость между физическим износом здания и ориентировочной стоимость затрат на проведение капитального ремонта. При полученной величине физического износа строительных конструкций здания (59%), примерная стоимость капитального ремонта составляет 87% от восстановительной стоимости здания. Где под восстановительной стоимостью здания понимается стоимость нового строительства исследуемого жилого дома, которая рассчитывается в текущих ценах на дату обследования. Максимальная же стоимость ремонта должна составлять ее более 80% от восстановительной стоимости .
В-третьих, обследуемый жилой дом имеет значительный функциональный (моральный) износ, который отражает несоответствие строительных конструкций, инженерных систем и здания в целом эргономическим требованиям и включает в себя следующие показатели: наличие сгораемых конструкций (деревянных перекрытий и перегородок); отсутствие ванных комнат; общий санузел и кухня на несколько квартир; несоответствие размеров помещений современным нормативным требованиям. Устранение морального износа возможно лишь путем реконструкции или модернизации обследуемого здания.
Безусловно, при проведении капитального ремонта могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но такие работы не составляют суть капитального ремонта. В современных условиях, учитывая высокие темпы научно-технического прогресса и внедрение его результатов, как в технологии производства работ, так и в производство материалов и конструкций, проведение традиционного капитального ремонта без элементов модернизации во многих случаях невозможно и нецелесообразно .
Общим требованием по включению в планируемый перечень работ и технологических процессов по капитальному ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации. Такая оценка производится с учетом того, что сроки службы новых (замененных конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей) не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.
Имеют место и другие случаи нецелесообразного проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Так, например, жилые дома по ул. Энгельса в Дзержинском районе. Здания двухэтажные, с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями. Несмотря на свой срок эксплуатации (около 50 лет), их техническое состояние удовлетворяет требованиям механической безопасности и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Но ввиду значительного морального износа, данные здания не удовлетворяют современным объемно-планировочным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным требованиям, а также не вписываются в архитектурных облик окружающей застройки - на прилегающей территории осуществляется снос подобных зданий и планируется застройка прилегающих кварталов 6-9-ти этажными домами. Рациональным выходом из этой ситуации видится реновация жилых домов, которая будет включать в себя расселение жилых домов и строительство новых с учетом градостроительной концепции застройки квартала.
Сталкиваясь с подобными примерами необоснованного или экономически нецелесообразного проведения капитального ремонта жилых домов, в новых условиях жилищной политики возникает необходимость развития методологии организации ремонтных работ с учетом интересов прямых участников инвестиционного процесса, нормативной базы и действующего законодательства .
Схема планирования капитального ремонта должна основываться не только на документальных данных, прописанных в региональной программе капитального ремонта, но и на конкретной, достоверной и актуальной информации о техническом состоянии всех строительных конструкций, элементов и узлов здания, и инженерных систем здания, полученной квалифицированными специалистами в результате детального или комплексного обследования технического состояния здания.
Важной задачей организации капитального ремонта является определение потребности в ремонте для каждого конкретного многоквартирного жилого дома, соизмерение потребностей с возможностями и принятие на основе этого соизмерения управленческих решений, всегда являющихся определенным компромиссом. При этом должно быть сохранено основное достоинство системы планово-предупредительных ремонтов, а именно, его профилактический характер, обеспечивающий заблаговременный ремонт, до момента достижения зданием или его элементом аварийного состояния .
Заключение
Проблема проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов и восстановления их функционально-эксплуатационных характеристик до требуемого уровня по целому ряду показателей является одной из наиболее острых, но пока еще не решенных проблем. Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, и региональные программы капитального ремонта вызывают много споров и разногласий. Система ранжирования жилых домов по предложенным критериям не позволяет адекватно установить необходимость проведения капитального ремонта, объемы и виды ремонтных работ, а, самое главное, оценить экономическую и социальную эффективность и целесообразность капитального ремонта.
Для успешной реализации основных направлений воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта необходимо:
- рассматривать капитальный ремонт в тесной взаимосвязи с существующей градостроительной и экономической средой (обязательное технико-экономическое обоснование капитального ремонта);
- учитывать фактическое техническое состояние жилого фонда и динамику потребностей в проведении капитального ремонта, модернизации и реконструкции;
- учитывать технологические требования к срокам проведения капитального ремонта;
- стимулировать процесс привлечения финансовых ресурсов в сферу ремонтных работ, повышая их привлекательность для инвесторов;
- создать нормативно-правовую базу проведения капитального ремонта жилых зданий с учетом современных социально-экономических условий.
Рецензенты:
Кашеварова Г.Г., д.т.н., профессор, зав. кафедрой «СК и ВМ», Пермский национальный исследовательский университет, г. Пермь.
Харитонов В.А., д.т.н., профессор, зав. кафедрой «СИМ», Пермский национальный исследовательский университет, г. Пермь.
Библиографическая ссылка
Шестакова Е.А. ОБ ОБОСНОВАНИИ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 2-3.;URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=23630 (дата обращения: 12.06.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
Как показывает практика, определить грань между ремонтом и реконструкцией бывает достаточно трудно. Наши коллеги из журнала «Учет в строительстве» подготовили обзор последних разъяснений чиновников и арбитражной практики по этому вопросу. Рекомендации статьи помогут принять правильное решение по учету затрат и исключить лишние споры с налоговиками.
При проверках налоговики проявляют повышенный интерес к расходам организации, связанным с проведением ремонтных работ. Особое внимание к таким расходам объясняется следующим: согласно пункту 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ, затраты на текущий или капитальный ремонт единовременно в полной сумме учитываются в расходах при исчислении налога на прибыль.
В свою очередь затраты на реконструкцию увеличивают стоимость основного средства и списываются на расходы посредством начисления амортизации (п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ). Таким образом, правильная квалификация работ позволит избежать проблем с учетом указанных расходов в целях налогообложения прибыли.
Какие определения использовать
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса РФ институты понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом РФ.
Понятие реконструкции определено кодексом
Поэтому организации при квалификации работ для целей налогообложения должны руководствоваться определением, приведенным в Налоговом кодексе РФ. Причем даже в том случае, когда в Градостроительном кодексе РФ (статья 1) дается более точное определение, например, в отношении реконструкции линейных объектов. Именно такой позиции придерживаются чиновники Минфина России (см. письмо от 15 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/87).
В соответствии с пунктом 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
Таким образом, целью проведения реконструкции является улучшение (повышение) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств, например увеличение срока полезного использования, мощности и др.
Данный вывод подтверждают и решения арбитражных судов. Так, в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2010 г. по делу № А65-33483/2009 отмечено, что на объекте недвижимости был выполнен комплекс строительно-монтажных работ, в результате которых изменились его основные технические показатели, произведена перепланировка помещений и увеличилось их количество, изменилось качество инженерно-технического обеспечения объекта недвижимости, увеличилась энергетическая нагрузка на помещения с 1,5 кВА на 2 кВА, изменилось назначение объекта недвижимости.
В результате арбитры констатировали, что материалами дела доказан факт осуществления реконструкции здания.
Кроме того, в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2011 г. по делу № А56-1315/2011 судьи отметили, что, согласно требованиям статьи 257 Налогового кодекса РФ, квалификация произведенных работ в качестве реконструкции в целях исчисления налога на прибыль может быть осуществлена только при наличии проекта реконструкции.
Какие работы относить к ремонтным
Понятие «ремонт» в действующем налоговом и бухгалтерском законодательстве отсутствует. В то же время с недавних пор в Градостроительном кодексе РФ появились определения капитального ремонта. Изменения в статью 1 Градостроительного кодекса РФ внесены Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ. В частности, к капитальному ремонту объектов относится:
Замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций (исключением являются несущие строительные конструкции);
Замена и (или) восстановление систем (сетей) инженерно-технического обеспечения объектов недвижимости или их элементов;
Замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Кроме того, отдельно приведено определение капитального ремонта линейных объектов.
Это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов недвижимости и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон указанных объектов.
Учет расходов на реконструкцию
При проведении реконструкции налогоплательщик за все время проведения работ должен обеспечить накопительный учет данных о затратах в разрезе всех элементов расходов (материалы, оплата труда, начисления на оплату труда, услуги сторонних организаций и др.). По окончании работ по реконструкции производится оценка первоначальной стоимости реконструированного объекта с учетом расходов на реконструкцию, включающих в том числе затраты на оплату услуг сторонних организаций. Следовательно, расходы по реконструкции до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию квалифицируются в качестве формирующих первоначальную стоимость амортизируемого имущества – основного средства.
Указанные затраты после получения разрешения на ввод в эксплуатацию включаются в состав расходов посредством начисления амортизации в течение срока полезного использования объекта недвижимости.
Таким образом, расходы по строительству объекта недвижимости учитываются в целях налогообложения прибыли с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, но не ранее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором получено документальное подтверждение факта подачи документов на государственную регистрацию прав на объект (письмо Минфина России от 14 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/96).
Обоснование расходов на ремонт
Для того чтобы избежать претензии со стороны налоговой инспекции при проведении ремонта, необходимо иметь в наличии документы, обосновывающие проведение ремонта и подтверждающие затраты на его проведение.
К таким документам относятся: дефектная ведомость, приказ руководителя организации о проведении ремонта, договор на выполнение ремонтных работ (если ремонт осуществляет фирма самостоятельно, необходимы планы (графики) ремонта, сметы расходов на ремонт, накладные на внутреннее перемещение объектов основных средств и на отпуск материалов для ремонта, расчетно-платежные ведомости на выплату зарплаты работникам, производящим ремонт), акт о приеме-сдаче отремонтированных объектов, технические характеристики объектов после ремонта, экспертные заключения.
Данный подход разделяют и судьи. Например, в постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2011 г. по делу № А05-5601/2010 к документам, подтверждающим необходимость проведения капитального ремонта, а следовательно, и оправданность расходов, отнесены план ремонтных работ и дефектные ведомости.
Арбитры квалифицировали проведение работ в качестве ремонтно-строительных, поскольку в результате их выполнения не увеличились технико-экономические показатели объекта, необходимость работ вызвана износом конструкций здания и оборудования, которые требовали восстановления или замены в соответствии с установленными сроками капитального ремонта для продолжения дальнейшей эксплуатации объекта. При этом был устранен моральный износ имеющегося оборудования.
Судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (постановление от 14 сентября 2011 г. по делу № А56-1315/2011) проанализировали представленные договоры, дефектные ведомости, акты выполненных работ и счета-фактуры, а также заключения специалистов, полученные как в ходе выездной налоговой проверки, так и при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и решили, что в рассматриваемом случае был произведен ремонт здания.
При этом материалами дела было установлено, что технико-экономические показатели объекта не изменились и, следовательно, проведенные организацией работы относятся к категории ремонтных, а их стоимость правомерно отнесена в состав расходов, связанных с поддержанием основного средства в рабочем состоянии.На основании судебных решений можно сделать вывод о том, что к ремонтным относятся такие виды работ, которые не приводят к улучшению характеристик объекта основных средств. Причем при ремонте можно использовать новые, более долговечные и экономичные запчасти и материалы (детали) вместо изношенных.
В процессе эксплуатации автомобиля его надежность и другие свойства постепенно снижаются вследствие изнашивания деталей, а также коррозии и усталости материала, из которого они изготовлены. В автомобиле появляются различные неисправности, которые устраняют при ТО и ремонте. Необходимость и целесообразность ремонта автомобилей обусловлены прежде всего неравно-прочностью их деталей и агрегатов. Следовательно, ремонт автомобиля даже только путем замены некоторых его деталей и агрегатов, имеющих небольшой ресурс, всегда целесообразнее и с экономической точки зрения оправдан. Поэтому в процессе эксплуатации автомобили проходят на автотранспортных предприятиях (АТП) периодическое ТО и при необходимости текущий ремонт (ТР), который осуществляется путем замены отдельных деталей и агрегатов, отказавших в работе. Это позволяет поддерживать автомобили в технически исправном состоянии.
При длительной эксплуатации автомобили достигают такого состояния, когда затраты средств и труда, связанные с поддержанием их в работоспособном состоянии в условиях АТП, становится больше прибыли, которую они приносят в эксплуатации. Такое техническое состояние автомобилей считается предельным, и они направляются в капитальный ремонт (КР) на АРП. Задача КР состоит в том, чтобы с оптимальными затратами восстановить утраченные автомобилем работоспособность и ресурс до уровня нового йля близко к нему.
Все детали с поступающих в КР автомобилей можно разбить на три группы:
К первой группе относятся детали, которые полностью исчерпали свой ресурс и при ремонте автомобиля должны быть заменены новыми. Количество таких деталей сравнительно невелико и составляет 25...30%. К деталям такой группы относятся поршни, поршневые кольца, вкладыши подшипников, различные втулки, подшипники качения, резинотехнические изделия и др.
Вторая группа деталей, количество которых достигает 30...35%, - это детали, ресурс которых позволяет использовать их без ремонта. К этой группе относятся все детали, износ рабочей поверхности которых находится в допустимых пределах.
К третьей группе относятся остальные детали автомобиля (40...45%). Эти детали могут быть использованы повторно только после их восстановления. К этой группе относится большинство наиболее сложных и дорогостоящих базовых деталей автомобиля, в частности блок цилиндров, коленчатый вал, головка блока, картеры коробки передач и заднего моста, распределительный вал и др. Стоимость восстановления этих деталей не превышает 10... 15% от стоимости их изготовления. Таким образом, основным источником экономической эффективности КР автомобилей является использование остаточного ресурса деталей второй и третьей групп. Себестоимость КР автомобилей и их агрегатов даже в условиях сравнительно небольших современных предприятий обычно не превышает 60... 70% от стоимости новых автомобилей. При этом достигается большая экономия в материалах и трудовых ресурсах. КР автомобилей позволяет также поддерживать не высоком уровне численность автомобильного парка страны. Организации ремонта автомобилей в нашей стране постоянно уделяется большое внимание.
В данном курсовом проекте в дальнейшем будет рассматриваться технологический процесс ремонта ведущего моста ЗИЛ-1З0. Имеющий дефекты:
- 1. Трещины на картере
- 2. Износ отверстия под роликовый подшипник ведущей опор конической шестерни;
- 3. Износ отверстий под подшипник ведущей шестерни;
- 4. Износ отверстий под подшипник дифференциала;
