Санитарные нормы, которые применяются для всех видов жилых домов, были зарегистрированы и начали действовать в 2010-м году. Ранее приходилось ориентироваться на отдельные санитарные правила и подотчётные нормы (СанПиН), которые не были эффективны в случаях необходимости проверки жилых помещений в комплексе. Теперь же можно руководствоваться единым утверждённым документом, в тексте которого содержатся подробные условия и требования для безопасного и комфортного проживания граждан в многоквартирных домах.

Нынче принято обязательно ссылаться и руководствоваться новыми СанПиН при строительстве, дизайнерских и архитектурных работах, а также ремонте объектов жилого фонда. В едином документе касательно СанПиН регламентированы такие вопросы, как:

При этом следует заметить, что упомянутые санитарные правила и подотчётные нормы (СанПиН) не распространяются на такую недвижимость, как общежития, гостиницы, а также дома со специальным назначением (детские приюты, вахтовые посёлки, дома для инвалидов).

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Относительно придомового участка

Для всех видов жилых домов обязательно отводится придомовая прилегающая территория, площадь которой согласована с территориальным государственным учреждением обязательного планирования населённого пункта. Для таких участков, которые являются неотъемлемой частью жилых домов, также установлены требования и санитарно-гигиенические условия по СанПиН:

Кроме того, любая придомовая территория должна предусматривать возможность расположения на ней зоны озеленения, игровой и спортивной площадки, зоны гражданского отдыха, парковочных мест, а также хозяйственных зон.

Гигиенические аспекты

СанПиН запрещают размещение жилых помещений в подвале и на цокольном имеющемся этаже многоэтажного дома. Условия и правила позволяют располагать там общественные помещения, которые нужны для функционирования инженерного и технического оборудования, а также систем коммуникации. Требования к таким помещениям определяют нормы воздействия шума, проводимости инфразвука и электрических проникающих магнитных полей.

В подвалах и на цокольных этажах разрешено размещение автомобильные стоянки при соблюдении герметичности всех видов покрытия. При этом при их оборудовании должны создаваться специальные каналы для выведения выхлопных газов транспортных средств.

Для любых типов жилых домов, в которых расположены общественные помещения для гражданских нужд, обязателен отдельный вход с улицы. Автомобильные стоянки, предназначенные не для проживающих в здании жильцов, а для каких-либо сотрудников не могут быть расположены на придомовом прилегающем земельном участке. Кроме того, запрещено в подвале и на цокольном этаже оборудовать коммерческие мастерские и промышленное производство. Если паркинг у жилых домов находится на цокольном этаже, он обязательно должен быть отделён от жилых квартир дополнительным не жилым этажом. На нём нельзя оборудовать медицинские центры, а также организации для детей.

Ограничения на жилплощади

Санитарно-гигиенические правила, условия и также требования, принятые на государственном уровне, устанавливают для жилых помещений ряд ограничений. К ним относится запрет на:

  • Расположение санитарно-технических узлов (туалетной комнаты и ванной) над жилыми объектами и кухней, за исключением проектов двухуровневых квартир;
  • Закрепление санитарно-технического устройства на внутренних межкомнатных перегородках и крепление трубопроводов на межквартирные стены;
  • Входа в туалет напротив жилого и кухонного помещения, за исключением входа со спальни при наличии ещё одного санитарного узла в квартире, войти в который можно из совместного коридора.

Для жилых многоквартирных домов, которые имеют более пяти этажей, СанПиН установил требования обязательно оборудовать их пассажирским, а в некоторых случаях и грузовым лифтом, рассчитанным и для перевозки граждан с ограниченными возможностями.

Запрещается оборудовать помещения специального назначения с подъёмными лифтовыми механизмами над жилыми комнатами. Проектировку мусоропровода и электрических шкафов в квартирах также запрещают санитарно-гигиенические нормы (СанПиН).

Отопительные системы

СанПиН ставит условия и требования для комфортного и безопасного проживания граждан в жилых домах. Так, например, за комфорт и создаваемый микроклимат отвечают оборудованные системы центрального и не только отопления и неотъемлемой вентиляции.

Требования, условия и законные санитарно-гигиенические нормы для отопительных систем:


Вентиляционные системы

Говоря о вентиляционной системе, санитарно-гигиенические нормы для комфортного и безопасного проживания населения, включают в себя такие условия и требования:


Санитарно-гигиенические требования и нормы предусматривают концентрацию химических веществ в воздухе жилых домов в период, когда они сдаются в эксплуатацию. Эти нормы проверяют соответствующие специалисты, внося полученные данные в акт. Без данного документа разрешение на не выдается, пока отметка не упадёт до приемлемого значения.

Об освещении

Для жилых помещений СанПиН предусматривает обязательное оборудование домов оконными проёмами, в которые будет проникать естественное освещение. Оно обозначается специальным коэффициентом, значение которого не может быть менее 0,5%. Кроме того, как индивидуальные, так и помещения общего пользования в жилом доме должны быть оснащены системами искусственного освещения.

Санитарно-гигиенические условия и требования в отношении освещения жилых домов и придомовых территорий обязывают планировать эти здания таким образом, чтобы солнечный свет беспрепятственно проникал внутрь в достаточной мере. Все нормы касательно непрерывного солнечного излучения определены по типам квартир, дням календаря, целевому назначению каждого помещения и месторасположению здания, а также климатическим особенностям населённого пункта. Останавливаясь на этом подробнее, можно отметить, что:


Уровни шума, вибрации и ультразвука

Для комфортного и безопасного проживания населения во всех жилых многоквартирных домах установлены правила допустимого уровня шума, вибраций и ультразвуковых волн. Действующие правила в своих приложениях отмечают допустимую величину каждого давления звука индивидуально, а также разновидности шумов и максимально допустимые законом значения. Так, в имеющихся помещениях шум могут создавать установленные вентиляционные системы и прочие технологические устройства. Для них рекомендуют уменьшать предельно-граничный уровень шума на 5 децибел.

Для домов, которые располагаются вблизи автомагистралей с выходом окон квартир в сторону таковых, рекомендовано устанавливать специальные стеклопакеты, предотвращающие проникновение шума извне.

В целом параметр шумового уровня складывается с учетом источника его происхождения, то есть, на работу инженерного оборудования и бытовой техники (холодильника, торгового оборудования, аппаратуры для воспроизведения звука, прочее).

Правила и нюансы:

  • Для жилых помещений в дневное время шум может превысить на 5 децибел установленные нормы;
  • Ультразвук, который проникает в помещение, также регламентируется общими правилами и различается на промышленный, медицинский и бытовой;
  • Электромагнитные излучения учитываются не только в квартире, но и на лоджии или балконе.

Об электромагнитных излучениях

Санитарная документация, которая была принята и утверждена в 2010-м году, предусматривает проведение процедуры измерения электромагнитного излучения только при работающем источнике этих излучений, при максимальных выбросах и с места, которое наиболее близко располагается к этому источнику. Измерения проводят вблизи металлического ограждения, поскольку оно имеет способность ретранслировать электромагнитные излучения. При измерительных работах обязательно выключается вся бытовая техника, которая также является источником электромагнитных излучений. Специалист проводит оценку, ссылаясь на инструкцию к имеющемуся прибору.

Проводят работу с измерением при открытых в квартире окнах. Результат не распространяется на показатели, полученные от случайных работающих радиотехнических устройств и автомобилей.

Электрические поля с частотой напряжения в 50 Гц, в доме с толщиной стен 20 см, и на высоте от 50 см до 1,5 м, не могут превышать показатель в 0,5 кВ/м. В жилом помещении на исчисляемой промышленной частоте в 50Гц замеры проводятся при выключенных бытовых приборах и освещении.

Внутренняя отделка и канализация

Гигиенические требования неизменно затрагивают и внутреннюю отделку объектов проживания граждан, поскольку строительные материалы также не безвредны. Суммарная концентрация вредных химических и прочих веществ, которые находятся в любой отделочной смеси и встроенных предметах мебели, не могут превышать допустимые установленные законом максимальные показатели, особенно, когда температура в здании поднимается, и начинаются испарения.

Законодательно предусмотрены следующие нормы:


Канализационная система любого типа жилого многоэтажного дома предусматривается ещё на этапе планирования, так же, как оборудование ливневого стока и другого вспомогательного оборудования. При отсутствии канализации дом не может быть выше двух этажей. При этом температура санитарных узлов должна соответствовать температуре жилого отапливаемого помещения.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Так коротко можно выразить чаяния будущего владельца дома. Обличая эти мысли в более строгий, нормативный язык, определим ряд требований к современным домам, выполнение которых будет гарантировать желанный комфорт жилища, его санитарно-гигиенические качества, безопасность - экологическую, пожарную и прочую, - энергоэкономичность и т. д. По сути дела, описываемые требования применимы не только к малоэтажным домам, но и к любому жилому зданию.

Функциональная целесообразность

Функциональная целесообразность проектного решения дома заключается в соответствии его помещений своему назначению. Действительно, дом, предназначенный для проживания одинокого человека с небольшим набором интересов, должен значительно отличаться от дома, в котором будет жить многодетная семья с домочадцами разного поколения, которые, к тому же, любят принимать гостей.

Количество проживающих в доме, их образ жизни, род занятий, интересы - всё влияет на проект дома и выливается в соответствующие:

  • архитектуру дома;
  • планировочные решения помещений;
  • конструктивные решения;
  • инженерное оборудование;
  • внутреннюю и внешнюю отделку дома и т.д.

Инженерные требования

Инженерные требования заключаются в том, что строительные объекты должны быть надёжными.

Надёжность - очень ёмкое инженерное понятие, которое включает в себя несколько конкретных конструктивных характеристик, опишем их.

Прочность

Прочность - способность здания воспринимать нагрузки и воздействия силового характера (механические) без разрушений в течение заданного периода эксплуатации.

Отличительной особенностью понятия прочности является то, что это расчётная величина. Конструкции и их элементы рассчитываются по прочности на сжатие, растяжение, смятие, скол и т.д.

Прочность здания обеспечивается прежде всего прочностью его несущих конструкций. Но ни одна конструкция здания или любого другого сооружения не работает сама по себе - все конструкции соединены между собой в единую пространственную систему. То, что здание является единой системой, доказывает возможный парадокс: все конструкции прочны, а здание развалилось. Следовательно, чтобы выполнить требование прочности здания в целом, недостаточно прочности его отдельных конструкций - оно должно быть устойчивым и жёстким.

Задача зданий - устоять.

Есть районы строительства, для которых выполнение требования устойчивости является жизненеобходимым, например сейсмоопасные районы.

На тему устойчивости приведём пример. Выложенная из кирпича длинная стена толщиной 120 мм и высотой 1,5 м под силой ветра, который развивается в средней полосе России в ненастную погоду, опрокидывается. При толщине 250 мм стена устоит при высоте до 3 м. Стена толщиной 380 мм и высотой до 5 м также выдержит ветровую нагрузку. Если же говорить о стене дома, то устойчивость наружной стены помогают обеспечить поперечные стены, которые служат опорами для наружной стены при ветровом напоре. Поэтому высота дома может быть значительно больше.

Жёсткость - это способность здания или его отдельных конструкций сохранять неизменяемость формы, т.е. сопротивляться деформациям. Конечно, деформаций совсем избежать не удастся, но величины деформаций должны быть в пределах разрешённых соответствующими нормативами.

Обеспечить жёсткость системе можно двумя способами.

Первый способ делает узел сопряжения жёстким, при котором исключается возможность перемещения одного элемента относительно другого; такой узел способен воспринимать узловые моменты. Это произойдёт, если в зону узла ввести элемент, образующий треугольник - геометрически неизменяемую фигуру. Так стоечно-балочная система становится рамной. Такой же эффект мы будем наблюдать, если плиты или балки перекрытия «жёстко» заделать в стены. Например, в монолитных зданиях узлы соединения стен и перекрытия жёсткие.

Другой способ обеспечения жёсткости системы применяют, если не представляется возможным сделать узел жёстким или этого недостаточно. Тогда системе придают жёсткость, вводя диагональный элемент - раскос. Такой элемент называется связью, а система - связевой. В практике малоэтажного строительства это можно посмотреть на примере ныне популярных каркасных (фахверковых) домов. Такие же раскосы вводят для обеспечения жёсткости скатных крыш, только здесь раскосы заделаны между стойками.

Жёсткость и устойчивость взаимосвязаны. Потеря жёсткости, т.е. превышение допустимых величин деформаций неизменно как приводит к потере устойчивости и, следствие, к разрушению.

Взаимосвязь жёсткости и устойчивости особенно показательна на отдельно стоящих опорах - колоннах. Сначала недостаточная жёсткость колонны приведёт к образованию трещин в растянутой зоне конструкции, потом в сжатой зоне начнётся дробление бетона, и вот результат - потеря устойчивости и разрушение колонны.

Аналогичную ситуацию можно наблюдать и в стенах.

Предотвратить такой исход можно увеличением толщины стены, или запроектировав пилястры или контрфорсы и другими приёмами.

Некоторые конструкции, например перекрытия, рассчитывают на деформации -прогибы. Если допустимые нормы прогибов превышены, перекрытие усиливают.

Долговечность

Чтобы было понятно, рассмотрим такой пример. Жилое здание стоит прочно, не разрушено и способно воспринимать расчётные нагрузки. Однако как жилище здание эксплуатироваться не может, так как не обеспечена его теплозащита (недостаточная для теплозащиты толщина стен, разрушился или вообще отсутствует утеплитель, в образовавшиеся щели дует ветер), из-за отсутствия должной вентиляции на стенах образуется влага (конденсат) и грибок, крыша течёт, пол промерзает и т.д. Поэтому в заданном режиме эксплуатации - как жилище со всеми его санитарно-гигиеническими требованиями - дом использоваться не может.

Долговечность и прочность здания - свойства взаимосвязанные: необеспеченная долговечность приведёт к ускоренной потере прочности здания и, в конечном итоге, к его разрушению.

Стабильность эксплуатационных качеств здания в целом и отдельных его конструкций обеспечивается прежде всего строительными материалами, которые должны обладать определёнными свойствами.

Морозостойкость - способность водонасыщенного материала сохранять прочность при многократных циклах замораживания/оттаивания. Если материал не обладает таким свойством, то расширяющаяся при замерзании в порах влага расшатывает межмолекулярные связи, разрушает их, появляются трещины, они увеличиваются в размерах, и происходит разрушение материала.

Влагостойкость - способность материала сопротивляться воздействию влаги, вызывающей разбухание, размягчение, коробление, расслоение и, как следствие, разрушение материала. Чтобы такие неприятности не произошли с недостаточно влагостойким материалом, применяемым во влажной среде, нужно принимать меры по его защите.

Несколько примеров. Возьмём дерево - гигроскопичный природный материал. Дом, фасадные плоскости которого отделаны натуральным деревом, бесспорно, смотрится красиво, но требует постоянного эксплуатационного ухода - покрытия специальными составами, лаками, красками и пр. Защиты требуют и некоторые виды утеплителя. Ведь напитанный влагой утеплитель не может выполнять заданные функции - держать тепло в доме. Для защиты утеплителя применяют специальные плёнки.

Коррозиестойкость. Коррозия как бы «съедает» материал, сокращая его срок службы - долговечность. Конечно, мы не рассматриваем здесь здания с химическими и прочими производствами. Для жилого здания агрессивной средой, воздействие которой воспринимают внешние поверхности дома - от фундамента до кровли, -является атмосферная влага и подземные воды.

Особо коррозируют открытые стальные конструкции. Например, стальная кровля без соответствующей защиты ржавеет. Дом с ржавой крышей не обрушится, но крыша будет течь, что приведёт к непригодности жилища.

Серьёзнее дело обстоит, если коррозируют несущие конструкции. Из прокатной стали, например, могут быть сделаны опоры под балкон, лоджию. Коррозия уменьшит расчётное сечение опоры, снизив, тем самым её несущую способность. Чтобы не произошло таким образом потери прочности опоры, её защищают специальными составами, красками и т.п. или обетонируют.

Биостойкость - способность материала противостоять разрушающему воздействию микроорганизмов, в частности плесени и грибов. Плесень - синдром «больного дома». Грибы и плесень развиваются там, где для них создаётся питательная среда: постоянная сырость в помещении, недостаточная вентиляция и пр. Грибок губителен для человека, вызывая различные заболевания, вплоть до астмы и онкологии. Развитие подобных организмов в доме приводит к непригодности жилья, т.е. не выполняются его заданные качества, характеризующие долговечность.

Грибы и плесень могут развиться не только на внутренних поверхностях дома, но и на внешних: например, на натуральной черепице за несколько лет образуется плотный слой грибов, от которых крышу нужно периодически чистить.

Мы перечислили основные свойства, влияющие на долговечность материалов. Их значение для разных районов строительства и условий эксплуатации различно; учёт этого производится на основе соответствующих проектных норм.

Долговечность конструкций и здания в целом зависит от срока службы отдельных элементов конструкций, в том числе закладных элементов и крепёжных деталей, связей, узлов сопряжений и т.п. Действительно, некачественные крепёжные детали, например скобы, которые соединяют плиты перекрытия между собой, разрушат целостность конструкции перекрытия, и оно обрушится.

На долговечность здания влияет также процесс малых непрерывных деформаций материала при длительном нагружении (ползучесть бетонов, релаксация стали).

Пожарная безопасность здания

Пожарная безопасность здания - это самое жесткое требование, ведь оно связано с жизнью людей. Поэтому вопросы проектных решений домов, выбора строительных и отделочных материалов особенно тщательно продумываются. Поговорим об этом достаточно подробно. Существуют понятия пожарной опасности и пожарной безопасности здания.

Обратите, пожалуйста, внимание. Пожарная безопасность занимается вопросами предотвращения пожара, а пожарная опасность - возможностью возникновения пожара.

Пожарная опасность здания рассматривается применительно к строительным и отделочным материалам. Свойства материалов и их способность к образованию опасных факторов пожара делят материалы на следующие группы:

  • негорючие - маркируются как НГ;
  • горючие: слабогорючие - Г1, умеренно-горючие - Г2, нормальногорючие - ГЗ и сильногорючие - Г4.

К негорючим материалам относятся натуральный камень, железобетон, сталь, газобетон, базальтовая минеральная вата (утеплитель) и другие.

Горючими материалами являются не обработанное с целью повышения огнестойкости дерево, пенополистирол (утеплитель), всевозможные отделочные материалы и т.д.

Степень горючести материалов влияет на проектные решения. Например, для выделения пожарных отсеков в многосекционных домах возводятся противопожарные стены из негорючих материалов (брандмауэры), которые препятствуют распространению огня по примыкающим отсекам. Если же материалы покрытия выполнены из группы НГ, то противопожарная стена может над кровлей не возвышаться. Конечно, в доме коттеджного типа брандмауэры не устраивают, а вот в блокированных домах они обязательны.

По совокупности этих характеристик строительным конструкциям присваивают классы по пожарной опасности:

  1. непожароопасные - К0;
  2. малопожароопасные - К1;
  3. умеренноопасные - К2;
  4. пожароопасные - КЗ.

Численные значения отнесения конструкций к тому или иному классу определяются соответствующими методами.

Самыми огнестойкими проектируются вертикальные несущие конструкции - колонны и стены: они должны устоять дольше всех. Действительно, при обрушении этих конструкций не устоит и все здание. Они рассчитываются только на несущую способность (показатель R). На все показатели рассчитывается перекрытие, и в здании той же степени огнестойкости перекрытие должно продержаться в условиях пожара только 1 час.

Санитарно-гигиенические требования

Санитарно-гигиенические требования. Наверное, если не задумываться о выше приведенных специальных требованиях, для человека санитарно-гигиенические условия проживания являются самыми важными: они связаны со здоровьем. Санитарно-гигиенические качества жилища, которые нормируются соответствующими стандартами, включают в себя:

  • величину времени (длительность) инсоляции;
  • естественную освещенность;
  • состояние воздушной среды в помещении;
  • шумовое воздействие.

Совокупность этих параметров определяет микроклимат помещения.

Инсоляция

Инсоляция оказывает световое, ультрафиолетовое и тепловое воздействие. Это необходимо человеку, так как световое и ультрафиолетовое облучение укрепляюще действует на него и его психофизиологическое состояние.

Естественная освещенность

Естественная освещенность должна быть обеспечена во всех жилых комнатах. В кухнях допускается искусственное освещение.

К инфильтрации мы относим также проникание воздуха через неплотности конструкции, например оконных переплетов.

Шумовая защита

Шумовая защита. Беда в том, что человек к шуму не адаптируется. Ему может только казаться, что он привык к грохоту за окном и не замечает его. На самом деле шум воспринимается мозгом и крайне коварно действует на человека.

Конечно, если дом находится в деревне или на берегу моря, и нарушить сон может только пение птиц или шум прибоя, этот вопрос не актуален. Вредное воздействие оказывает только антропогенный, не природный, шум. Решать вопросы шумозащиты необходимо, если тревожит транспортный шум, что часто наблюдается в случаях расположения таунхаусов вдоль крупных магистралей.

Современные нормы проектирования ограничивают величины проникающего шума дифференцированно для дневного и ночного времени. Уровень шума измеряется в децибелах.

Защита от шума достигается комплексом градостроительных, объемно-планировочных и конструктивных мер. Вот некоторые из них.

Градостроительные меры предусматривают установку шумозащитных стенок вдоль трасс, устройство экрана из малоэтажных нежилых зданий (например, складов, гаражей, объектов торговли, развлечений и т.п.), экранирование многоэтажными шумозашитными домами (в таких домах предусматриваются специальные объемно-планировочные решения зданий и квартир).

Конструктивной преградой шуму служит прежде всего массивность наружных стен (200...300 кг/м2). Пытаясь защититься от шума, не стоит уповать на стекло-пакеты, дабы не оказаться закупоренным без доступа воздуха. Стеклопакеты дают шумозащитный эффект только в закрытом состоянии. Для обеспечения естественной вентиляции помещений, выходящих на шумную магистраль, окна оборудуют специальными клапанами-глушителями либо, отказываясь от естественной вентиляции, прибегают к кондиционированию с притоком свежего воздуха.

Тепловая защита

Тепловая защита здания необходима для обеспечения комфортного температурно-влажностного режима в помещениях.

В деле создания комфортного жилья ориентировка на сохранение тепла в доме приняла решающее значение. В конкретной климатической зоне для каждой ограждающей конструкции, предназначенной «хранить» тепло (наружные стены, покрытия, перекрытия над холодным подвалом и пр.), проводится теплотехнический расчет. Для полноты картины приведем некоторые основы теплотехники.

Основным теплотехническим показателем материала является его термическое сопротивление R. Оно характеризует сопротивляемость материала прохождению через него тепла. Чем выше этот показатель, тем лучше теплозащитные свойства материала.

Как правило, ограждающая конструкция состоит из нескольких слоев: помимо несущего слоя в ее состав входят отделочные слои, звукоизолирующие, утепляющие и т.д.

Расчеты по теплозащите здания идут исходя из двух условий:

  1. из санитарно-гигиенических и комфортных условий; здесь решающим является средняя температура строительно-климатического района возведения здания и продолжительность отопительного сезона;
  2. из условий энергосбережения.

Это интересно. Заметьте, насколько холодная наша страна: нет ни одного района, где была бы положительная температура наиболее холодной пятидневки.

Предположим, мы запроектировали наружную стену с хорошими теплозащитными свойствами, но холод все равно поступает. Почему? Здесь возникает такое понятие как мостик холода - зона, через которое тепло покидает здание (а не холод проникает в здание). Мостик холода образуется, когда в хорошую по теплотехническим характеристикам ограждающую конструкцию включен материал или элемент с большей теплопроводностью. Например, если железобетонная плита перекрытия насквозь проходит через кирпичную стену, то это создает условия для интенсивной потери тепла в этой зоне. Как ликвидировать мостики холода, будет рассказано в соответствующих главах.

Для обеспечения комфортности жилища всегда принимают в расчет и такое понятие как теплоустойчивость конструкции (тепловая инерция). Теплоустойчивость характеризует способность материала ограждающей конструкции противостоять температурным колебаниям наружного воздуха. Чем больше теплоустойчивость, тем труднее изменить температуру внутри здания.

В деле теплозащиты дома еще одним важным фактором является паронепроницаемость материалов ограждающей конструкции.

Паропроницание - это проникание водяного пара в наружную стену со стороны помещения (диффузия водяного пара). Паропроницание - наиболее сложное явление. Его не всегда учитывают в проектировании, но это чревато потерей конструкциями одного из своих главных предназначений - создавать комфортное теплое жилье.

Расположение точки росы в толще ограждающей теплозащитной конструкции опасно с точки зрения снижения морозо- и влагостойкости материалов и, как следствие, приводит к ухудшению их теплозащитных свойств (для дерева это означает и потерю биостойкости). Чтобы этого не допустить, применяются пароизоляционные материалы.

Однако если точка росы доходит до открытой внешней поверхности стены или образуется в вентилируемой полости, то вреда конструкции не принесет. Конденсат опасен в замкнутом пространстве, откуда образовавшейся конденсатной влаге некуда деться. Она циклично замерзает/оттаивает в порах материала, неся таким образом разрушительную силу. Этим опасны керамические пустотелые камни, которые со временем начинают портить фасады зданий (такую картину можно наблюдать на здании МИДа, на домах на проспекте Мира в Москве).

Архитектурная выразительность дома связана с понятием красоты в архитектуре.

Конечно, жилище должно быть не только функциональным, но и вызывать приятные эмоции своим видом, вписываться в окружающую среду. Это особенно касается малоэтажного частного домостроения. На первый взгляд может показаться, что это только вопросы архитектуры. Но без конструкций архитектуру создать нельзя. Поэтому задача перед архитектором и состоит в том, чтобы спроектировать дом, который конструкции не уродовали бы, а, напротив, дополняли, обыгрывали, иногда даже служили основой архитектурного решения. Например, скучные опоры (стойки, колонны) можно обыграть цветом, отделочными материалами, придать им интересную, привлекающую внимание форму; их также можно сделать основой зонирования или даже центром композиции, «превратив», к примеру, в камин и т.д. Возможности архитектора здесь безграничны.

Экономическая сторона вопроса - одно из важнейших требований, предъявляемых к проектам зданий. Соотношение «цена - качество» рассматривается на всех этапах: от стоимости строительных материалов и возведения здания до эксплуатационных расходов на его содержание. Окончательное решение принимается, когда учтены все требования заказчика, которые могут привести к более дорогому варианту, но отвечать его интересам. Например, экологически чистый дом иногда обходится дороже, но это оправданные затраты.

Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом, как следует из Градостроительного и Жилищного кодексов РФ, не являются самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением, подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

Жилое помещение должно отвечать ряду требований:

1. Являться жилым помещением, изолированным от других помещений. Изолированным помещением признается такое помещение, которое имеет отдельный от аналогичных помещений вход.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. А.В. Афонина, Е.В. Гурьева.- М.: БЕК,- 2006.-С.95

2. Являться недвижимым имуществом. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 130 ГК РФ является в том числе имущество, прочно связанное с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначение невозможно. Гражданское право. / Под ред. Е.А. Суханов.- М.: БЕК,- 2004.-С.58

3. Быть пригодным для проживания. Для определения требований, предъявляемых к пригодным для постоянного проживания граждан помещениям.

Существует определенная классификация жилых помещений на различные виды, исходя из степени обособленности данного жилого помещения, установленная законодателем:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Это могут быть коридоры, кладовки, санузлы, ванные комнаты, веранды, террасы и т.п. Индивидуально-определенным означает, что оно должно быть в установленном порядке зарегистрировано в соответствующих реестрах, иметь нумерацию и другие атрибуты, способствующие его выделению из общей массы зданий.

Следует указать на то, что многоквартирный дом в целом не является жилым помещением по причине того, что состоит как из жилых (квартир), так и нежилых (лестничные пролеты, площадки, лифтовые шахты) составных частей.

Квартирой признается структурно обособленное (то есть конструктивно изолированное) помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме (например, к лестничным площадкам) и состоящее на одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. К таким помещениям так же, как и в случае с жилыми домами, можно отнести ванные комнаты, кухни, балконы, лоджии и т.п.Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. Е.Ю. Бархатова.- М.: БЕК,- 2005.-С. 27

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.-С.16 Стоит отметить, что для того чтобы комната являлась самостоятельным объектом найма, она должна быть изолированной, т.е. не проходной.

В зависимости от формы собственности можно разделить жилые помещения на:

Находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц;

Находящиеся в государственной собственности, собственности Российской Федерации и Субъектов Российской Федерации;

Находящиеся в собственности муниципальных образований.

Вне зависимости от того, к какому виду относится жилое помещение и в чьей собственности находится, уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, иными нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ. осуществляется контроль за сохранностью жилого помещения, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом:

· его назначения;

· соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

· требований пожарной безопасности;

· санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

· правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Правительством РФ. Батяев А.А Жилищное право:/ Под ред. Рябченко Е.А. - М.: ОМЕГА-Л,- 2006.-С.94

Требования к жилым помещениям таковы:

1) они должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: в городах он значительно выше, в сельской местности, как правило, полностью благоустроенными являются лишь многоквартирные жилые дома. Поэтому понятие "благоустроенное жилое помещение " будет зависеть от степени благоустроенности имеющегося в населенном пункте жилищного фонда, а именно государственного и муниципального;

2) предоставляемые жилое помещение должны соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. То есть они должны отвечать, в частности, объемно-планировочным параметрам (высота, площадь, изолированность и др.), температурно-влажностным показателям (температура и влажность помещения, загрязненность воздуха и т.п.). При этом жилые помещения должны отвечать и строительным показателям (не быть аварийными, ветхими, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях);

3) нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст.50 ЖК РФ). Норма предоставления общей площади жилого помещения по договору социального найма на одного человека для благоустроенного помещения установлена Решением городской Думы IV созыва города N-ка от 24 января 2006 г. №166 в размере 13 кв. м, для жилого помещения частичными коммунальными удобствами - 15 кв. м. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст.50 ЖК РФ).Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом. Решением городской Думы IV созыва г. N-ка от 24 января 2006г. №166 "Об утверждении нормы, предоставления жилого помещения по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения в N-ке" учетная норма общей площади жилого помещения на одного человека установлена для граждан, проживающих в благоустроенных жилых помещениях - 8.0 кв. м., для граждан, проживающих в жилых помещениях с частичными коммунальными, удобствами - 10.0 кв. Об утверждении нормы, предоставления жилого помещения по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения в N-ке. Решением городской Думы IV созыва г. N-ка. от 24 января 2006года. №166 // N-кие вести.-2006.-№15.-12 февраля.-С.5

4) помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

5) основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения. .Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-С.59

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома. О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года. №47 // Российская газета.- 2006.- №.56.- 24 февраля.

Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели.

В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) -не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. Российская правовая газета: Издательство эж-ЮРИСТ. №5 февраль 2008г.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1: 5,5 и не менее 1: 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1: 10.

В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. Интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.

В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мк Зв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.

Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение, предоставляемое гражданам для постоянного проживания, должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным, гигиеническим и техническим требованиям. Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.-С.15

Таким образом, к жилому помещению, предъявляются следующие общие требования:

1. Благоустроенность, степень которой может быть дифференцированной в различных населенных пунктах РФ. Однако существует общее правило определения критериев благоустроенности жилого помещения.

Исходя из средних условий жизни населения в конкретной местности выясняется, является ли, например, установление двух ванных комнат либо «джакузи» на одну комнату в квартире общепринятым в данном населенном пункте или же нет. В том случае, если по итогам проверки такие условия проживания окажутся общераспространенными (наличие их в большинстве жилых домов населенного пункта), тогда данное условие будет являться критерием благоустроенности жилого помещения, расположенного в черте данного населенного пункта.

Кроме того, важно отметить, что в ряде случаев граждане имеют право на предоставление жилого помещения без указания на необходимость их благоустроенности. К примеру, в соответствии со ст. 84 Жилищного кодекса РФ наниматели могут быть выселены из квартиры лишь с предоставлением другого жилого помещения. Более подробно разграничение категорий «благоустроенное жилое помещение» и «другое жилое помещение» будет рассмотрено далее. Комментарии к новому жилищному кодекса РФ./ Под ред. М.Ю. Тихомиров- М.: БЕК,- 2005.-С.67

2. Соответствие жилого помещения установленным санитарно-гигиеническим нормам и стандартам.

3. Соответствие размера предоставляемого жилого помещения норме предоставления жилой площади.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, при предоставлении жилых помещений:

а. не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пода, за исключением супругов, допускается только с их согласия;

б. допускается превышение социальной нормы площади жилого помещения только при вселении граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.

В соответствии с разделом 3.1. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» правила содержания квартир т носят несколько идеализированный характер. Так, согласно ст. 3.1.2 помещения необходимо содержать в чистоте, при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствий с установленными требованиями. Устранение конденсата на трубах водопровода и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях. В случае недостаточности указанных мер трубопроводы рекомендуется утеплять и гидроизолировать. Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется: устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации. Не допускается использования газовых и электрических плит для обогрева помещений Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября.

В рамках «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» отдельно говорится о правилах содержания лестничных клеток (раздел 3.2). В соответствии со ст. 3.2.3 окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок. Лестничные клетки необходимо регулярно проветривать с помощью форточек, фрамуг или створок окон на первом и верхнем этажах одновременно, а также через вентиляционные каналы и шахты. Лестничные клетки должны иметь температуру воздуха и воздухообмен согласно установленным требованиям. Освещенность искусственным светом лестничных клеток также должна соответствовать установленным нормам. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже чем через пять дней, а стен -- не менее 2 раз в течение года. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже раза в месяц. Окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами. Поверхности, окрашенные малярными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность. Не допускается просвечивания нижележащих слоев краски, отслоения, пятен, потеков и т.п. На лестничной площадке перед наружными входными дверями рекомендуется устанавливать скребки и металлические решетки для очистки обуви от грязи и снега.

Помимо требований, предъявляемых к предоставлению жилого помещения, его благоустроенности, существуют и общеконституционные принципы, которые действуют на всем протяжении пользования жилым помещением, а именно:

а) неприкосновенность жилища;

б) недопустимость произвольного лишения жилища;

в) свобода выбора места жительства и места пребывания;

г) доступность пользования жилищным фондом;

д) целевое использование жилищного фонда.Еремичева И.А. Жилищное право./ Под ред. П.В. Алексий.- М.: Эксмо,- 2006.-С.35

Таким образом, перечисленные принципы являются основополагающими при изучении жилищных правоотношений, и в частности при рассмотрении категории «жилое помещение.

Особо следует сказать об идеальном варианте содержания жилого помещения, которое должно отвечать таким же идеальным нормативам и правилам.

Идеальный вариант эксплуатации жилого фонда (практически неосуществимый) прописан в рамках «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 г.№170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября.

Для начала необходимо отметить, что данный нормативный акт предусматривает такое понятие, как «сезонная эксплуатация», в соответствии с которым проводится четкое разграничение между условиями (требованиями) проживания в жилом помещении в зимний или летний периоды.

Итак, при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

1) устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями; (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

2) привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

3) обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла утверждаются Органом местного самоуправления (по предложению организации, обслуживающей жилищный фонд) с учетом завершения всех работ. Подготовке к зиме (проведению гидравлических испытаний, ремонту, проверки и наладке) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции).

Котельные, тепловые пункты и узлы следует обеспечить средствами автоматизации, контрольно-измерительными приборами, запорной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем отопления, приточно-вытяжной вентиляции, инструкциями с указанием использования оборудования при различных эксплуатационных режимах, техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов оборудования. Должна быть выполнена наладка внутриквартальных сетей с корректировкой расчетных диаметров на тепловом (элеваторном) узле. Устройства газового хозяйства должны пройти наладку запорно-предохранительных клапанов и регуляторов давления на зимний период. Оборудование насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть укомплектовано основным и резервным оборудованием, обеспечено автоматическое включение резервных насосов при отказе основных, отрегулировано и исправно.

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется подготовка аварийных служб, подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей. В неотапливаемых жилых помещениях обеспечивается ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода. При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода. Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября

В летний период сезонной эксплуатации жилищного фонда должны быть проведены следующие работы:

По котельным -- ревизия арматуры и оборудования контрольно-измерительных приборов и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов; осуществлен завоз топлива;

По тепловым сетям -- промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах;

По тепловым пунктам -- ревизия арматуры и Оборудования (насосов, подогревателей и т.д.);

По системам отопления и горячего водоснабжения -- ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов; при наличии непрогрева радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку;

по уборочной технике и инвентарю для дворников -- проверка, ремонт, замена;

Завоз песка для посыпки тротуаров и соли или ее заменителя, наличие первичных средств пожаротушения.

Каждый человек имеет право проживать в оптимальных условиях для жизни. Поэтому к любому жилому помещению предъявляются определенные требования. Для этого учитываются многочисленные нормы и правила СанПиНа. Если они будут нарушаться, то это является основанием для постановки граждан, проживающих в таких условиях, на учет в качестве нуждающихся в жилье. Поэтому государство должно стараться разными способами предотвратить наличие такого жилья. Требования к жилым помещениям включают в себя многие аспекты, к которым относится:

Где прописываются требования?

При изучении состояния каждого помещения учитываются положения СанПиН 2.1.2.2645-10. Данные санитарные нормы были приняты в 2010 году. Называется такой акт «Требования к условиям проживания в жилых помещениях». Именно на них ориентируется специальная межведомственная комиссия, определяющая пригодность для проживания того или иного помещения.

В документе перечисляются основные условия, а также требования к безопасности и комфортности проживания граждан. Приводятся нюансы выполнения ремонтных работ или отделки помещения. Регламентируются в СанПиНе многочисленные вопросы, к которым относятся:

  • условия, на основании которых обеспечиваются граждане жилыми помещениями после завершения строительных работ;
  • нормы, соблюдаемые владельцами жилья при эксплуатации помещений, причем разрабатываются они еще в процессе проектирования строения;
  • требования, предъявляемые к процессу реконструкции сооружений;
  • правила и нормы, соблюдаемые еще до процесса возведения объекта;
  • требования, которым должны отвечать эксплуатирующие предприятия.

Распространяются требования СанПиНа не только на многоквартирные дома, но и на разные гостиницы или общежития, а также на жилые строения, обладающие специальным назначением.

Что делать, если застройщик становится банкротом?

Нередкими являются ситуации, когда граждане предпочитают приобретать недвижимость у застройщика. В этом случае, они составляют со строительной компанией ДДУ. На основании этого документа застройщик должен передать в конкретные сроки покупателям готовый жилой объект. Но бывает, фирма объявляет себя банкротом. При этом дом может быть уже достроен, но компания не успевает сдать его в эксплуатацию.

При таких условиях оптимально покупателям подавать заявление о требовании о передаче жилого помещения покупателю. Оно направляется в суд, который рассматривает конкретное дело о банкротстве. Им формируется реестр требований о передаче жилых помещений. Он представлен специальным списком требований всех кредиторов. Изучается этот документ судом, чтобы определить, какие требования выдвигаются подателями иска. Они должны быть подтверждены официальными документами.

Реестр требований жилых помещений включает в себя притязания всех покупателей квартир по ДДУ. Такой реестр был введен на основании ФЗ №210. При таких условиях используется специфический порядок банкротства строительной фирмы, поэтому не только продается имущество, но и выдаются покупателям готовые объекты. Требование о передаче жилых помещений будет целесообразным и законным, если застройщик перед объявлением банкротства достроил объект.

Что требуется для включения в реестр?

Первоначально застройщик должен объявить себя банкротом. Далее начинается процедура наблюдения, в течение которого все кредиторы могут предъявить свои претензии. Именно в это время имеется возможность для включения требований о передаче жилых помещений в реестр. Для этого у дольщика должны иметься документы, передаваемые суду:

  • правильно составленное заявление о включении в реестр требований жилых помещений;
  • ДДУ, составленный с обанкротившимся застройщиком;
  • документ, подтверждающий внесение платы за жилое помещение.

Важно не пропустить срок, установленный для подачи заявления, так как с момента публикации информации о банкротстве застройщика выполнить процесс можно только в течение двух месяцев. Подаются документы в арбитражный суд, занимающийся конкретным делом о банкротстве. Если имеются основания для включения в реестр, то дольщик причисляется к кредиторам. По решению суда удовлетворяются требования кредиторов, поэтому дольщик может получить готовую квартиру, но при этом она должна соответствовать многочисленным санитарным требованиям. Также по решению суда дом может достраиваться, если еще он не был сдан в эксплуатацию. Нередко он продается новому застройщику.

Наиболее простым считается получение жилья, если дом был достроен, но осталось только сдать его в эксплуатацию. При таких условиях назначается судом комиссия, проверяющая строение на соответствие требованиям СанПиНа. Если отсутствуют нарушения, то квартиры передаются дольщикам на основании их требований.

Условия к придомовой территории

Чтобы любая квартира была комфортной и удобной, она должна соответствовать многим условиям. Требования к жилым помещениям касаются не только квартир и самого дома, но и прилегающей территории. К ним относятся:

  • у каждого многоквартирного дома должна иметься прилегающая территория, причем ее площадь заранее согласуется с региональной администрацией;
  • на земле не должны располагаться какие-либо опасные и вредные химические или биологические вещества;
  • застройщики предварительно должны проводить анализ грунта, чтобы определить, не имеются ли в его составе какие-либо микроорганизмы или элементы, которые могут нанести вред человеку;
  • воздух на территории по составу должен соответствовать нормам, установленным законодательно, поэтому и уровень ионизации должен быть допустимым;
  • не разрешается установка на территории разных физических предметов, которые могут оказывать влияние на состояние здоровья и комфортность жизни людей, причем сюда относится разное шумное оборудование, которое может не только громко работать, но и наносить вред инфракрасным излучением, сильными вибрациями или созданием электромагнитного поля.

На придомовой территории должна иметься возможность создания озеленительной зоны. Требования к жилым зданиям и помещениям содержат необходимость формирования рядом с домом детской и спортивной площадки, зоны для отдыха людей и парковочных мест. Дополнительно возникает необходимость в организации хозяйственной зоны.

Гигиенические требования

При строительстве многоэтажного дома застройщики должны учитывать гигиенические нормы. Если они нарушаются, то дом просто не получится сдать в эксплуатацию. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям включают многочисленные условия для проживания. Среди них:

  • не допускается располагать жилые помещения в подвалах или цоколе;
  • разрешается в цокольном помещении только устанавливать разные технические агрегаты или оборудование, обеспечивающее эффективное функционирование инженерных коммуникаций, подключенных к дому;
  • из подвала и цоколя не должны проникать громкие звуки от работы оборудования в жилые помещения;
  • разрешается делать в подвале стоянку для автомобилей, если формируется подходящее для этих целей покрытие, а также требуется создание особых каналов, предназначенных для выведения выхлопных газов;
  • не допускается на территории рядом с жилым многоквартирным домом оборудовать отдельные стоянки для автомобилей, предназначенных только для сотрудников какой-либо организации;
  • в подвале и цоколе не должны находиться разные мастерские или производственные предприятия;
  • если делается парковка в подвале, то она должна отделяться от жилых помещений дополнительным этажом, причем на нем делаются только нежилые помещения.

Если будут нарушаться данные нормы, то дом просто не получится сдать в эксплуатацию. Поэтому санитарные требования к жилым помещениям являются обязательными для исполнения.

Какие имеются ограничения по площади жилья?

Имеются лимиты даже по квадратуре жилья. Сюда же входят правила расположения разных объектов в комнатах. Поэтому санитарные требования к жилым зданиям и помещениям заключаются в следующем:

  • по санитарным нормам минимальная площадь жилья на одного человека равна 6 кв. м;
  • не допускается устанавливать туалеты и ванные комнаты над другими жилыми комнатами, например, над кухней или спальней, но исключением будут двухуровневые квартиры;
  • санитарно-техническое оборудование не может монтироваться на внутренних межкомнатных перегородках;
  • дверь, ведущая в туалет, не может располагаться на кухне;
  • обязательно в жилых домах, в которых имеется больше 5 этажей, устанавливается пассажирский лифт, а в некоторых случаях требуется грузовой лифт, предназначенный не только для поднятия разного оборудования, но и для использования инвалидами.

Все эти нормы предназначаются не только для повышения комфортности жизни, но и для обеспечения безопасности проживания в недвижимости.

Правила формирования отопительной системы

Помещение может признаваться жилым исключительно при наличии качественной отопительной системы. Без нее невозможно проживать в какой-либо недвижимости. Поэтому в требования СанПиНа к жилым зданиям и помещения включаются основные особенности формирования этой инженерной коммуникации:

  • от состояния системы отопления и вентиляции зависит микроклимат в комнатах;
  • в течение отопительного сезона система должна работать без перебоев;
  • от нее не должно идти неприятного запаха;
  • не допускается пользоваться для формирования системы отопления какими-либо опасными веществами, так как это может привести к тому, что при нагреве воды в системе воздух в помещениях будет загрязнен вредными испарениями;
  • учитываются требования к уровню шума, возникающему в процессе работы оборудования;
  • к системе должен иметься свободный доступ для обслуживания и ремонта;
  • теплоноситель не должен нагреваться выше 90 градусов, а само оборудование - больше 75 градусов.

Если нагреваются радиаторы отопления в пределах 70 градусов, то для безопасной эксплуатации жилья требуется устанавливать специальные защитные решетки. Это требование к жилым помещениям так же проверяется специальной комиссией, которая принимает решение о целесообразности сдачи дома в эксплуатацию.

Какая должна быть вентиляция?

При формировании вентиляционной системы учитываются требования:

  • не допускается переоборудовать систему, предназначенную для двух квартир, чтобы после процесса она использовалась только для одной недвижимости;
  • не могут вытяжные каналы кухни и туалета совмещаться в один элемент;
  • если строится дополнительная комната, то для нее формируется отдельная система;
  • можно подключать к вентиляции жилого дома вытяжку помещения общего пользования, но при этом в систему не должны попадать какие-либо вредные выбросы;
  • над коньком крыши вентиляционное оборудование должно выступать минимально на 1 м;
  • в процессе сдачи дома в эксплуатацию не допускается высокая концентрация в системе вредных веществ.

Вышеуказанные санитарные требования жилого помещения проверяются специалистами перед сдачей дома в эксплуатацию. Полученные результаты заносятся в специальный акт, без которого не получится передать жилые квартиры дольщикам.

Какое должно быть освещение?

Каждый дом должен оснащаться проемами для установки окон, что обеспечивает поступление в помещения естественного освещения. При этом, данный параметр не должен быть меньше 0,5%.

Все квартиры и места общего пользования дополнительно оснащаются искусственными источниками освещения. Планировка дома должна быть такой, чтобы не создавалось препятствия для проникновения в жилье солнечного света. Если перед окнами будет располагаться забор или какое-либо высокое здание, то не будут соблюдаться требования к жилым помещениям, поэтому возникнет трудность со сдачей такого строения.

Требования к шуму и вибрациям

Каждый человек желает жить комфортно и безопасно, поэтому не должны нарушаться требования, предъявляемые к уровню шума, возникающим по разным причинам вибрациям и даже ультразвуку. Поэтому, при создании инженерных коммуникаций учитываются их значимые параметры.

По СанПиН требования к жилым помещениям включают особенности:

  • если дом располагается рядом с автомагистралью, то должны устанавливаться специальные стеклопакеты, предотвращающие проникновение звуковых волн в жилье;
  • днем не может превышать шум от работы разного оборудования 55 децибел;
  • ультразвук также не должен превышать установленных значений, причем, он измеряется не только в жилых помещениях, но и на балконе.

При покупке оборудования, необходимого для формирования разных инженерных коммуникаций, надо учитывать уровень создаваемых им вибраций.

Требования к отделочным работам и канализационной системе

Многочисленные гигиенические требования касаются даже внутренней отделки жилых помещений. Пользоваться для этого допускается исключительно безопасными материалами, в составе которых отсутствуют вредные компоненты. При этом учитывается концентрация разных химических или других веществ.

Предъявляемые при выборе материалов нормы:

  • при измерении поверхности, для которых использовались разные декоративные смеси, не должно электростатическое поле превышать 15 кВ/м при влажности, находящейся на уровне от 30 до 60 процентов;
  • активность радионуклидов строительного раствора обязана быть меньше 370 Бк/кг;
  • система канализации должна разрабатываться еще в процессе проектирования жилого строения: она состоит из ливневки, сантехнического оборудования в каждой квартире и других элементов;
  • если отсутствует канализационная система, то количество этажей в доме не должно превышать двух;
  • температура, устанавливающаяся в санузле, не должна быть меньше температуры в других жилых помещениях.

Проверке подвергаются разные трубы и узлы, так как комиссия должна убедиться, что канализация представлена герметичной системой.

В заключение

Перед сдачей любого дома в эксплуатацию непременно осуществляются многочисленные проверки. Их назначением выступает выявление разных недостатков в строении. Комиссия, выполняющая данный процесс, определяет, пригоден ли дом для проживания. Для этого учитываются многочисленные требования к жилым зданиям и помещениям. Если имеются серьезные нарушения, то требуется их устранение перед передачей квартир дольщикам.

Таким образом, любое жилье должно быть комфортным и безопасным. Для этого учитывается, соответствует ли оно нормам и положениям СанПиН 2.1.2.2645-10. Проверкой занимается специальная комиссия перед сдачей дома в эксплуатацию или в процессе определения аварийности конкретного дома. Для этого оцениваются разные инженерные коммуникации, уровень освещенности, шума и вибраций, а также изучаются используемые отделочные материалы и правильность благоустройства прилегающей территории.

При индивидуального жилого дома должны быть соблюдены все предъявляемые технические требования к индивидуальному жилому дому. Они регламентируются нормативными документами Российского законодательства, и знать о них необходимо как архитектору и строителю, так и самому заказчику. Документов таких много, например, СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные », СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений», СНиП 23-01-99* «Строительная климатология», СП 52.13330.2011 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение». Конечно, полностью передать суть требований в одной статье невозможно, поэтому остановимся только на самых главных.

Большую часть того, что планируется в будущем индивидуальном жилом доме, определяет только будущий владелец. Например, размеры комнат и их размещение, наличие того или иного помещения, перечень инженерного оборудования и так далее. Всем ясно, что при всем этом дом предназначен для деятельности, которая протекает в жилище: отдых, сон, готовка и прием пищи, гигиенические процедуры, поэтому важно создать необходимые для этого условия.

Какие основные технические требования к индивидуальному жилому дому предъявляются?

Основные требования к индивидуальному дому, касающиеся назначения помещений, можно найти в СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Перечислен минимальный перечень тех комнат, которые обязательно присутствуют в составе дома: кухня, жилая комната, ванная или душевая, туалет, кладовая, которую могут заменить встроенные шкафы.

Есть и установленные требования по минимальному размеру помещения. Они высчитывались с учетом расстановки нужной мебели и оборудования, предназначенного для комнаты. Например, в соответствии с этим минимальный размер спальни – 8 кв. метров, а кухни – 6 кв. метров.

Строгому регламенту подчиняются и минимальная высота, и ширина комнат. По соответствующим требованиям высота жилых комнат и кухни не бывает меньше, чем 2,7 метров. Если такие комнаты расположены в мансарде, их высота должна быть не менее 2,3 метров. Кроме того, эти комнаты обязательно должны иметь естественное освещение, проще говоря, обязательно наличие окон.

Какие существуют требования к конструкциям индивидуального дома

Основание дома и все его рассчитываются с учетом тех нормативных нагрузок, которые они должны выдержать. Исключения составляют их повреждения или деформация. Расчетные методы строго отвечают требованиям действующих на данный момент нормативных документов на конструкции, причем с указанием соответствующего материала.

При проектировании должны учитываться все нагрузки, которые можно разделить на постоянные и временные, на несущие конструкции дома. Здесь же упоминается и вес самих конструкций, давление, нагрузки от людей, мебели и оборудования, которое планируется в доме.

Отдельное внимание уделяется фундаменту, так как это – основание дома. При его проектировании, особое значение обращается на характеристику грунта, его агрессивность и присутствие в нем грунтовых вод.

Какие требования предъявляются к системе пожарной безопасности индивидуального жилого дома

Это, пожалуй, одно из главных требований, несоблюдение которого может привести к печальным последствиям. Изложены требования в достаточно большом документе, который называется Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Кроме него, существует еще ряд нормативных документов, освещающих этот вопрос. Детальный анализ документов показывает их схожесть, поэтому остановимся только на главных моментах.

Проектирование и дальнейшее строительство индивидуального коттеджа в обязательном порядке должно предусматривать меры, предупреждающие возникновение пожара. Кроме того, должна быть обеспечена возможность эвакуации людей в случае пожара на прилегающую территорию. На случай пожара предусматривается ряд мер, препятствующих проникновению огня на соседние постройки, обеспечивается свободный доступ к дому для тушения пожара и спасения людей.

Помимо всего вышеперечисленного, должна учитываться возможность внезапного возникновения огня внутри помещения и дальнейшего его выхода на поверхность.

Предъявляемые требования к инженерным коммуникациям дома

Ни для кого не секрет, что любой жилой дом имеет ряд инженерных коммуникаций: система отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации и электричества. Но не всем известно, что к ним также предъявляются определенные требования.

Отопительная система предназначена для того, чтобы поддерживать в доме необходимую для жизнедеятельности температуру на протяжении всего отопительного сезона. Температура в жилых помещениях не должна быть ниже 20 С, в кухне и туалете – не ниже 18 С, в ванной комнате или душевой – не меньше 24 С.

Вентиляционная система обеспечивает равномерное поступление воздуха и его дальнейшее распространение. Она очищает его и поддерживает необходимое качество. В тех помещениях, где возможно выделение вредных веществ или неприятных запахов, предусматривается вывод воздуха сразу, минуя всякие вентиляционные каналы, наружу.
Газопровод проводится в дом или на кухню, или в специально отведенное помещение, котельную. Если нет магистрального газа, в доме разрешено использовать газовые баллоны не более 50 литров.

Все технические требования к индивидуальному жилому дому должны быть соблюдены, иначе дом не получит статус индивидуального жилого дома и не будет пригоден для жилья.